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호실마다 임차인이 따로 낸 표, 의결권 행사자 지정이 없다면 관리인 선임 결의가 무효가 될 수 있어요!
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대형 상가나 오피스텔에서 관리인을 선임할 때는 구분소유자의 동의를 받은 임차인으로부터 서면결의서를 제출받는 경우가 많습니다. 그런데 한 사람이 여러 호실을 소유하면서 각 호실을 서로 다른 임차인에게 임대한 경우도 적지 않습니다.
그렇다면 각 임차인이 제출한 서면결의서는 모두 유효할까요? 또한 한 호실을 두 사람이 1/2씩 공유하고 있는데, 그중 한 사람만 투표했다면 어떻게 될까요?
이처럼 임차인의 의결권 행사와 공유자의 투표가 문제 되는 경우, 해당 표를 관리인 선임 결의의 정족수에 포함할 수 있는지 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 임차인과 공유자, 의결권 행사자 1인을 정해야 해요.
집합건물법은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 임차인 등도 관리단집회에 참석해 '그 구분소유자의 의결권'을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다.
그리고 하나의 전유부분을 여럿이 점유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다.
전유부분을 여럿이 공유하는 경우에도 공유자는 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고, 판례는 협의가 되지 않으면 지분 과반수로 정해야 하며 지분이 같아 정하지 못하면 의결권을 행사할 수 없다고 봅니다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정).
2. 사안과 법원의 판단 : 지정 없는 임차인·공유자의 표를 빼면 정족수 미달, 결의 무효
이번 사건은 경기 성남시의 한 대형 집합건물 관리단이 관리단집회에서 관리인 선임 결의를 하고, 여러 호실을 가진 구분소유자를 포함해 구분소유자 과반수의 찬성으로 1번 후보가 당선되었다고 공고한 사안입니다.
그런데 이 찬성표 중에는 한 구분소유자가 가진 여러 호실의 임차인들이 각자 낸 서면결의서와 지분을 반씩 가진 공유자 중 한 명이 혼자 낸 서면결의서가 섞여 있었는데요.
이에 구분소유자들은 행사자를 정하지 않고 각자 낸 이 표들은 무효이고, 이를 빼면 구분소유자 과반수에 미달한다며 관리인 선임 결의의 무효확인을 구했습니다.
수원지방법원 성남지원 2021가합4099** 판결 [관리단집회결의무효확인등청구의소]
집합건물법상 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항들(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)은 모두 그 문언상 '관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다'고 규정하고 있어, 점유자의 의결권이 고유의 의결권이 아니라 '그 구분소유자의 의결권'을 대신 행사하는 것임을 분명히 하고 있다. 따라서 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 그 구분소유자의 승낙을 받아 각 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우 각 전유부분의 임차인들이 행사하는 의결권이 '구분소유자의 의결권'인 이상 임차인들이 점유부분 면적비율로 개별적으로 의결권을 분할하여 행사할 수는 없다.
(중략) 이는 이 사건 건물의 구분소유자 수 1,090명의 과반수 546명에 미치지 못하므로, 이 사건 결의에는 집합건물법상 의결정족수를 충족하지 못한 흠이 있다. 따라서 이 사건 결의는 무효라고 봄이 상당하다.
법원은 점유자의 의결권은 고유의 권리가 아니라 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이므로, 한 구분소유자의 여러 호실을 각각 점유하는 임차인들은 면적 비율로 의결권을 나눠 행사할 수 없고 행사자 1인을 정해야 한다고 보았습니다.
어느 임차인이 면적 과반을 점유하더라도 지정 없이 혼자 행사할 수는 없다는 것인데요.
또 공유자에 관한 강행규정이므로 지분 2분의 1 공유자가 다른 공유자와 협의 없이 혼자 낸 결의서도 효력이 없다고 판단했습니다.
결국 이 무효표들을 빼면 찬성표가 구분소유자 과반수에 미치지 못하므로, 관리인 선임 결의는 의결정족수 미달로 무효라고 판단했고, 항소가 취하되어 이 판결은 확정되었습니다.
3. 실무적 시사점 : 대형 건물 관리단집회, 의결권 행사자 지정부터 챙기세요!
TIP
📄 여러 호실 소유자와 공유 호실을 등기부로 미리 파악하세요. 누가 투표할 수 있는지부터 정리해야 무효표를 막을 수 있습니다.
📄 임차인 표는 소유자 승낙과 행사자 지정서를 함께 받으세요. 여러 임차인 중 누가 의결권을 행사할지 정한 지정서가 없으면 그 표는 무효가 될 수 있습니다.
📄 공유 호실은 공유자 전원의 지정서나 지분 과반의 동의를 받으세요. 지분 2분의 1 공유자 혼자 낸 표는 효력이 없습니다.
📄 결의를 다투는 쪽이라면 등기부와 서면결의서를 호실별로 대조하세요. 과반수를 근소하게 넘긴 결의라면 몇십 장의 무효표만으로도 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
📄 구분소유자 수와 의결권 면적을 모두 다시 계산하세요. 공유 호실의 행사자가 적법하게 정해지면 구분소유자 수는 1명, 의결권은 그 호실 면적 전부로 계산됩니다.
이처럼 대형 건물의 관리단집회일수록 '몇 표인가'보다 '누가 투표했는가'를 먼저 따져야 결의의 효력을 지킬 수 있습니다.
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