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재건축 아파트를 경매로 샀다면, 조합원 자격 예외 사유는 양도인마다 따로 따져요!
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투기과열지구의 재건축 아파트는 조합설립인가 후에 사들이면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
다만 1세대 1주택 장기보유자로부터 양수했거나 금융기관 채무를 갚지 못해 경매된 경우처럼, 법이 정한 몇 가지 예외가 있는데요.
그렇다면 경매로 나온 아파트가 이혼 재산분할로 두 사람이 1/2씩 나누어 가진 상태였고, 그중 한 사람에게만 예외 사유가 있다면 어떨까요? 과연 경매 매수인은 아파트 전체에 대해 조합원이 될 수 있을까요?
이번 판례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 투기과열지구 재건축, 조합원 자격 예외는 법이 정한 경우에만 인정돼요.
도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다.
다만 양도인이 1세대 1주택 장기보유자인 경우, 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매된 경우 등 불가피한 사정으로 인한 양도에는 예외적으로 양수인이 조합원이 될 수 있습니다.
조합원이 될 수 없는 양수인에게는 조합이 매도청구를 할 수 있고, 이때 매매대금은 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가로 정해집니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다416** 판결 등).
※ 이 사건은 개정 전 구 도시정비법이 적용된 사안입니다.
2. 사안과 법원의 판단 : 공유자 한 명에게만 예외 사유, 나머지 1/2 지분은 매도청구 대상
이번 사건은 서울의 한 재건축 단지 아파트를 1992년부터 소유하며 조합원이 된 종전 소유자의 개인 채권자들이 아파트를 가압류한 뒤, 종전 소유자가 이혼하면서 전 배우자가 재산분할로 1/2 지분을 취득한 사안입니다.
그 사이 사업지역은 투기과열지구로 지정되었고, 이후 개인 채권자들의 신청으로 강제경매가 개시되어 피고가 아파트 전체를 매수했는데요.
재건축조합은 피고가 조합원 자격을 취득하지 못했다며 매도청구권을 행사했고, 피고는 종전 소유자가 1세대 1주택 장기보유자이므로 아파트 전체에 대해 조합원 자격을 취득했다고 맞섰습니다.
이 사건은 대법원의 파기환송을 거쳐 다시 서울고등법원에서 판단되었고, 조합은 환송 후 전 배우자로부터 넘어온 1/2 지분에 대해서만 소유권이전등기를 구하는 것으로 청구를 줄였습니다.
서울고등법원 2025나2092** 판결 [소유권이전등기]
결국, 피고는 이 사건 부동산 중 C으로부터 양수한 1/2 지분에 관하여는 조합원 자격을 취득하지만, F으로부터 양수한 1/2 지분에 관하여는 조합원이 될 수 없다고 보는 것이 타당하다.
(중략) 여러 명의 양도인 중 1인에게 이 사건 예외 사유가 있더라도, 이 사건 예외 사유가 없는 다른 양도인으로부터 취득한 지분에 관하여서도 양수인이 조합원 자격을 취득한다고 볼 수 있는 근거가 없다.
(중략) 피고의 이 사건 부동산 취득은 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제5호, 구 도시정비법 시행령 제37조 제2항 제5호에서 정한 '불가피한 사정으로 인한 양도'에 의한 것이라고 볼 수 없다.
(중략) 이 경우 손실보상액으로서의 매매대금은 매매계약 성립이 의제될 당시의 해당 부동산의 시가에 의하여야 하고, 이때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다416** 판결 등 참조).
법원은 종전 소유자는 1세대 1주택 장기보유자에 해당하지만, 전 배우자는 다른 아파트를 소유한 아들 부부와 한 세대를 이루고 있어 이에 해당하지 않는다고 보았습니다.
그리고 여러 양도인 중 1인에게 예외 사유가 있더라도 다른 양도인으로부터 취득한 지분까지 조합원 자격을 인정할 근거가 없고, 대표조합원 선임은 권리 행사의 절차적 편의를 위한 것일 뿐이라며 대표조합원을 기준으로 보아야 한다는 주장도 받아들이지 않았는데요.
결국 피고는 종전 소유자로부터 양수한 1/2 지분에 관하여만 조합원 자격을 취득하고, 나머지 1/2 지분은 피고의 양수일을 기준으로 개발이익이 포함된 시가에 따라 정한 매매대금을 받음과 동시에 조합에 소유권이전등기를 해 주어야 한다고 판결했습니다.
3. 실무적 시사점 : 재건축 아파트 경매, 조합원 자격은 지분별로 확인하세요!
TIP
1️⃣ 경매를 신청한 채권자가 누구인지 확인하세요. 국가·지방자치단체·금융기관이 아닌 개인 채권자가 신청한 경매라면 예외 사유가 되지 않습니다.
2️⃣ 공유자가 몇 명인지, 각자 요건을 갖추었는지 지분별로 따지세요. 공유자 한 사람의 요건만 보고 아파트 전체의 조합원 자격을 판단해서는 안 됩니다.
3️⃣ 1세대 1주택 요건은 세대 구성까지 살펴보세요. 다른 주택을 소유한 자녀와 한 세대를 이루고 있다면 장기보유자 예외가 인정되지 않을 수 있습니다.
4️⃣ 조합이라면 매도청구 대상 지분을 정확히 특정하세요. 양수인의 조합원 자격을 지분별로 검토해 조합원 자격이 없는 지분만 매도청구 대상으로 삼아야 합니다.
5️⃣ 매매대금은 개발이익이 포함된 시가라는 점을 미리 고려하세요. 양수일 기준으로 재건축 개발이익을 포함해 평가되므로 상당한 금액이 될 수 있습니다.
이처럼 공유 아파트를 경매로 취득했다면 조합원 자격은 양도인마다, 지분마다 따로 판단되고, 개인 채권자가 신청한 경매는 예외 사유가 되지 않습니다.
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