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소집통지 없는 안건, 전원 동의해도 무효? 관리단집회 결의의 효력!
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세대수가 많지 않은 집합건물에서는 한 번의 관리단집회에서 임원 선출, 관리비, 관리규약까지 여러 안건을 한꺼번에 처리하는 경우가 많습니다. 참석자와 위임자가 모두 동의했다면 문제없다고 생각하기 쉽죠.
그런데 그중 일부 안건이 소집통지에 아예 없었다면 어떨까요?
관리규약처럼 더 많은 찬성이 필요한 안건을 일반 안건처럼 처리했다면, 과연 '전원 동의'로 가결된 결의는 모두 유효할까요? 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 소집통지는 1주일 전, 결의는 통지한 안건만 할 수 있어요.
집합건물법에 따르면 관리단집회를 소집할 때는 집회일 1주일 전까지 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 또한 관리단집회에서는 사전에 통지한 사항에 대해서만 결의할 수 있습니다.
특히 관리규약을 설정하거나 변경하려면 구분소유자 수와 의결권의 각 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다.
이처럼 관리단집회는 안건별로 소집통지와 의결정족수 등 법적 요건을 충족해야 합니다. 여러 안건을 한 번의 집회에서 처리하는 과정에서는 이러한 요건을 놓치기 쉽습니다.
2. 사안과 법원의 판단 : 같은 집회의 결의라도 안건별로 효력이 갈려요.
이번 사건은 경기 화성시의 22세대 집합건물에서 벌어졌습니다.
관리단은 관리단집회를 열어 임원선출, 관리업체 선정 위임, 공용부분 관리비, 인터넷·TV 공동가입, 관리단 운영비, 관리규약 동의 안건을 모두 '참석자 및 위임자 전원 동의'로 결의했는데요.
그러나 위임장에는 모두 다른 날짜의 정기총회에 대한 위임이라고 적혀 있었고 위임장마다 적힌 안건도 서로 달랐으며, 경매로 호실을 취득한 원고 회사는 집회 나흘 전에야 소집통지를 받았습니다.
그사이 이 집회에서 선임된 관리인과 계약한 관리업체가 원고에게 미납관리비를 청구한 소송에서는 원고가 패소한 판결이 확정되었는데, 원고는 통지 기간 위반, 날짜가 다른 위임장, 통지되지 않은 안건 결의, 정족수 미달 등을 들어 결의 전부의 무효확인을 구했습니다.
수원지방법원 2025가합118** 판결 [관리단집회결의무효확인]
집합건물법 제34조 제1항, 제36조 제1항이 관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 통지를 하고, 관리단집회에서는 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있도록 규정한 취지는 구분소유자의 토의권과 의결권의 행사를 보장하기 위한 것이므로(대법원 1995. 11. 7. 선고 94다24794 판결 등 참조), 소집통지에 목적사항으로 기재된 바 없는 위 각 안건에 대하여 한 결의는 구분소유자들의 의결권 행사 기회를 차단한 것으로서 집합건물법 제36조 제1항에 위배되어 무효라 봄이 상당하다.
(중략) 집합건물법 제29조 제1항에서는 관리규약의 설정·변경 및 폐지를 위하여 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요하다고 규정하고, 이는 강행규정이다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결 참조). (중략) 따라서 이 사건 관리단집회에서 한 관리규약 동의에 관한 결의는 의결정족수 부족의 하자가 중대하고 명백하여 무효라 봄이 상당하다.
법원은 여러 호실을 가진 사람을 1인의 구분소유자로 보아 의결권 있는 구분소유자 수를 다시 계산한 뒤, 임원선출과 관리업체 선정 위임 결의는 유효하다고 보았습니다.
통지가 1주일 전에 이루어지지 않은 것으로 보이기는 하지만 구분소유자 과반수가 의결권을 행사해 찬성했으므로 무효로 볼 만큼 중대한 하자는 아니고, 위임장의 날짜가 조금 달라도 위임 대상인 결의의 동일성이 인정되며, 의사록에도 수임인이 대리 서명했다는 것인데요.
반면 공용부분 관리비, 인터넷·TV 공동가입, 관리단 운영비 안건은 대부분 또는 모든 위임장에 없었고 다른 구분소유자들에게 통지되었다는 증거도 없어 결의가 무효이고, 관리규약 동의 결의도 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 요건에 미달해 무효라고 판단했습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리인 해임을 추진한다면 이렇게 준비하세요!
TIP
소집통지와 위임장에 모든 안건을 빠짐없이 적으세요. 통지하지 않은 안건은 '전원 동의'로 가결해도 무효가 될 수 있습니다.
📌 관리규약 안건은 4분의 3 찬성을 확보한 뒤 상정하세요. 관리규약 설정·변경은 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 찬성이 필요한 특별결의입니다.
📌 결의를 다투는 쪽이라면 안건별로 나누어 주장하세요. 결의 전체가 아니라 안건마다 통지 포함 여부, 위임장 기재 여부, 정족수 충족 여부를 따져야 합니다.
📌 여러 호실 소유자는 1인으로 계산하세요. 구분소유자 수를 셀 때 한 사람이 여러 호실을 가졌다면 1인으로 보아야 정족수를 정확히 따질 수 있습니다.
📌 다른 소송 결과에 기대지 마세요. 관리비 소송에서 이겼다고 결의의 효력까지 확정되는 것은 아니며, 결의무효확인 소송은 별개로 진행될 수 있습니다.
이처럼 하나의 관리단집회에서 한 결의라도, 법원은 안건마다 소집통지 여부와 정족수를 따로 따져 효력을 판단합니다.
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