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분양신청 통지, 반송됐다면 조합이 실제 주소를 찾아서라도 알려야 해요!
최종 수정일: 7시간 전
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협약으로 재개발 분양신청·조합원 지위 분쟁 등 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
재개발사업에서는 분양신청기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상자가 되어 조합원 지위를 잃게 됩니다. 그런데 오래전에 토지를 사 두고 이사한 소유자는 등기부 주소가 옛 주소로 남아 있어, 분양신청 안내문을 받지 못하는 일이 적지 않은데요.
조합이 등기부 주소로 통지를 보냈는데 반송되었다면, 조합은 "보낼 만큼 보냈다"고 할 수 있을까요? 과연 통지를 받지 못해 분양신청을 놓친 소유자는 현금청산대상자가 될 수밖에 없을지 아래 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 분양신청 통지, 등기부 주소로 보냈다고 끝이 아니에요.
도시정비법은 사업시행자가 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하도록 정하고 있고(제72조 제1항), 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 현금청산의 대상이 됩니다(제73조).
분양신청권은 신축 아파트를 받기 위한 전제로서 조합원 재산권의 핵심이기 때문에, 분양신청 통지는 반드시 이행해야 할 필수 절차인데요.
판례는 등기부 주소와 주민등록 주소가 반드시 일치하는 것은 아니므로, 등기부 주소로 보낸 통지가 반송되었다면 정관에 별도 규정이 없더라도 다른 자료의 연락처로 연락하거나 주민등록 열람·등초본 교부를 요청하는 등 실제 주소를 파악해 통지가 이루어지도록 조치할 의무가 있다고 봅니다. 이를 위반한 관리처분계획은 위법합니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결 등).
2. 사안과 법원의 판단 : 반송 후 아무 조치 없었다면 분양신청통지의무 위반
이번 사건은 1994년 부산의 한 재개발구역 안의 토지 지분을 취득한 원고가 1995년부터 다른 곳으로 이사하며 등기부 주소를 바꾸지 않고 있던 중, 2007년 설립된 재개발조합이 2018년 분양신청 통지를 등기부상 옛 주소로만 등기우편으로 두 차례 보냈다가 수취인불명으로 반송된 사안입니다.
조합은 원고를 현금청산대상자로 정한 관리처분계획 인가를 받았고, 이후 현금청산자들에게 차순위로 잔여 세대를 배정받을 수 있는 분양신청 기회를 다시 주었는데요.
원고가 원래 분양신청기간 내에 분양신청한 조합원과 같은 지위에 있다는 확인을 구하자, 조합은 정관대로 등기부 주소로 보냈고 주소 변경을 신고하지 않은 불이익은 조합원이 부담하며 이미 다시 분양신청 기회를 주었으니 다툴 이익도 없다고 맞섰습니다.
부산지방법원 2022. 9. 22. 선고 2021구합212** 판결 [조합원지위확인]
사업시행자로서는 분양신청안내문을 토지 등 소유자의 등기부상의 주소지로 우편송달하였으나 반송되어 제대로 통지가 이루어지지 않은 경우에는 정관 등에 그에 관한 별도의 규정이 없다고 하더라도, 다른 자료에 있는 토지 등 소유자의 주소지, 전화번호로 연락을 취하여 보거나, 주민등록법 제29조, 주민등록법 시행령 제47조 등의 규정에 따라 토지 등 소유자의 주소지를 관할하는 구청장·동장 등에게 토지 등 소유자의 주민등록표 열람 또는 등·초본의 교부 등을 요청하여 토지 등 소유자의 주소를 파악하는 등과 같이 토지 등 소유자에게 분양신청통지가 이루어질 수 있도록 필요한 조치를 취함으로써 토지 등 소유자가 분양신청의 기회를 상실하지 않도록 할 의무가 있다고 봄이 타당하다.
법원은 조합이 나중에 준 분양신청 기회로는 원래 분양신청한 조합원들보다 차순위로 배정받을 뿐이므로 원고에게 조합원 지위를 다툴 이익이 있다고 보았습니다.
또 관에 주소 변경 미신고의 불이익을 조합원이 부담한다는 규정이 있더라도 조합 설립 전에 이미 이사해 정비사정업을 알지 못한 조합원에게까지 적용할 수는 없고, 정관이 정한 일반우편 재발송 사실도 증명되지 않았다고 판단했는데요.
결국 조합이 분양신청통지의무를 위반했으므로 원고는 현금청산대상자가 아니라 분양신청기간 내에 분양신청한 조합원과 같은 지위에 있다고 판단했고, 원고가 소송비용 부분에 불복해 낸 항소가 각하되면서 이 판단은 그대로 유지되었습니다.
3. 실무적 시사점 : 분양신청 통지가 반송됐다면, 이렇게 대응하세요!
TIP
✅ 현금청산대상자로 분류됐다면 통지를 실제로 받았는지부터 확인하세요. 통지가 반송됐는데 조합이 주민등록 조회 등 추가 조치를 하지 않았다면 조합원 지위를 다툴 수 있습니다.
✅ 차순위 분양 기회로 끝난 것이 아닙니다. 나중에 받은 분양신청 기회가 차순위 배정에 그친다면, 원래 분양신청 조합원과 같은 지위를 구할 이익이 있습니다.
✅ 주소 변경 미신고 조항에도 한계가 있습니다. 조합 설립 전에 이사해 사업을 몰랐던 조합원에게는 그 불이익 조항이 적용되지 않을 수 있습니다.
✅ 조합이라면 반송된 통지의 후속 조치를 기록으로 남기세요. 주민등록 등초본 교부 요청, 전화 연락, 일반우편 재발송 등을 남겨 두어야 관리처분계획의 위법 다툼을 막을 수 있습니다.
✅ 토지 소유자라면 등기부 주소를 실제 주소로 바꿔 두세요. 정비구역 안에 토지를 갖고 있다면 가장 확실한 예방책입니다.
이처럼 조합이 등기부 주소로 통지를 보냈다는 사실만으로는 의무를 다한 것이 아니며, 반송되었다면 실제 주소를 찾아 알리려는 조치까지 해야 분양신청통지의무를 다한 것으로 볼 수 있습니다.
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