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관리인 없는 관리단 첫 관리단집회, 소집동의 없이 출석자 과반수로 한 임원 선출 결의는 유효할까?
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오래된 상가에서는 관리단이 서류로만 존재하고, 실제 관리는 번영회 같은 임의단체가 맡아 온 경우가 적지 않습니다. 그러다 관리비나 운영 문제로 갈등이 생기면 "이제라도 관리단을 제대로 꾸리자"며 임시 관리단집회를 열게 되죠.
그런데 관리인이 없는 상태에서 연 첫 집회라면, "첫 모임이니 출석한 사람 과반수만 찬성하면 된다"는 식으로 진행해도 될까요? 첫 단추를 잘못 끼우면 그 집회에서 뽑은 임원과 이후의 결의까지 모두 흔들릴 수 있는데요.
과연 관리인 없는 관리단의 첫 관리단집회에도 집합건물법의 소집·의결 요건이 그대로 적용될까요?
1. 법 규정 : 관리인이 없다면 구분소유자 5분의 1 소집동의, 반드시 필요해요.
관리단집회는 원래 관리인이 소집합니다. 그런데 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있습니다(집합건물법 제33조 제4항).
즉, 관리인이 없는 관리단이 집회를 열려면 이 비율 이상의 소집동의가 있어야 합니다.
의결 요건도 마찬가지입니다. 관리단집회의 의사는 법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 결정합니다(제38조 제1항). 출석한 사람이 아니라 전체 구분소유자가 기준인 셈이죠.
2. 사안과 법원의 판단 : 소집동의도, 과반수도 없던 첫 집회는 무효
이번 사건은 부산 해운대구의 한 상가에서 벌어졌습니다. 1995년경부터 번영회가 관리업무를 맡아 왔고, 관리단은 관리규약을 만든 것 외에는 활동이 없어 관리인도 없던 곳인데요.
관리단은 임시 관리단집회를 열어 임원을 선출하고 관리규약을 개정했고, 이후 그 임원들이 선임한 관리인이 다시 집회를 소집해 관리비 미납 점포 법적조치 등을 결의했습니다.
이에 구분소유자인 원고가 첫 결의의 무효확인과 후속 결의의 취소를 구하자, 관리단은 구분소유자 5분의 1 이상의 소집동의를 받았고 첫 모임이므로 출석자 과반수 찬성이면 충분하다고 맞섰습니다.
부산지방법원 동부지원 2026. 7. 9. 선고 2025가합17** 판결 [임시총회결의무효확인등]
피고의 2024. 4. 6. 임시 관리단집회 개최당시 피고는 관리인이 선임되어 있지 않았으므로 집합건물법 제33조 제4항에 따라 구분소유자의 5분의 1 이상의 소집동의가 필요한데, 피고가 위 관리단집회 소집 당시 위 정족수를 충족하는 구분소유자의 소집 동의를 받았음을 인정할 아무런 증거가 없다.
나아가 집합건물법 제38조 제1항, 관리규약 제10조 제1항에 따라 이 사건 제1결의의 의결정족수는 구분소유자 과반수의 찬성이라고 할 것인데, 피고 주장에 따르더라도 이 사건 제1결의는 전체 구분소유자 64명 중 32명의 찬성으로 과반수에 미치지 못함이 명백하다.
따라서 이 사건 제1결의는 그 소집절차와 의결방법에 중대한 하자가 있어 무효이고, 피고가 이를 다투는 이상 원고는 그 확인을 구할 이익이 있다.
… (중략) 따라서 이 사건 제2결의는 그 소집절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되므로 집합건물법 제42조의2 제1호에 따라 취소되어야 한다.
결국 법원은 관리단이 소집동의를 받았다는 증거를 내지 못했고, 찬성이 전체 구분소유자의 정확히 절반에 그쳐 과반수에 미치지 못한다며 첫 결의는 무효, 같은 하자가 있는 후속 결의는 취소되어야 한다고 판단했습니다.
첫 모임이라는 사정은 예외가 되지 못한 것인데요. 관리단은 임원들이 사퇴했고 후속 집회도 무산 공고를 했으니 소송할 이익이 없다고도 주장했지만, 법원은 사퇴한 사람이 일부에 불과하고 무산 공고만으로 결의가 취소되었다고 볼 수도 없다며 받아들이지 않았습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리단의 첫 집회, 이것부터 챙기세요!
TIP
📃 관리인이 없다면 소집동의서부터 받으세요. 구분소유자 5분의 1 이상의 소집동의서를 서면으로 받아 보관해야 소송에서 증거로 낼 수 있습니다.
💡 '출석자 과반수'가 아니라 '구분소유자 과반수'입니다. 첫 모임이라도 전체 구분소유자 과반수의 찬성이 필요하고, 정확히 절반은 과반수가 아닙니다.
🙆🏻♀️ 전체 구분소유자 수를 등기부로 확정하세요. 기준이 되는 전체 인원이 정확해야 정족수를 맞출 수 있고, 서면·대리 의결권도 미리 확보해 두어야 합니다.
🥊 후속 집회의 하자도 함께 다투세요. 첫 결의로 선임된 관리인이 연 집회라면, 그 집회 자체의 소집·정족수 하자까지 특정해야 합니다.
⌚ 결의취소의 소는 기간을 지키세요. 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 제기해야 합니다.
관리단을 새로 꾸리는 첫 집회일수록 소집동의서와 정족수 확보가 출발점입니다. 처음부터 법이 정한 절차대로 준비하는 것이 가장 확실한 분쟁 예방책이죠.
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