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관리인 없는 집합건물, 위탁업체가 관리해도 임시관리인 선임될까?
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협약으로 임시관리인 선임 신청 등 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
구분소유자가 많은 상가나 오피스텔에서는 관리단집회를 열어도 정족수를 채우지 못해 관리인을 뽑지 못하는 일이 흔합니다. 몇 년째 관리인 자리가 비어 있는 건물도 적지 않죠.
이럴 때 구분소유자는 법원에 임시관리인을 뽑아 달라고 청구할 수 있는데요. 그런데 분양자가 맡긴 위탁업체가 건물을 관리하고 있다면, 법원은 "굳이 임시관리인까지는 필요 없다"고 보지 않을까 생각됩니다.
그렇다면 과연 위탁관리가 이루어지는 건물에서도 임시관리인을 선임할 수 있을까요? 아래 법원의 결정을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 관리인이 없으면 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있어요!
집합건물법 제24조의2 제1항은 선임된 관리인이 없는 경우 구분소유자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
선임된 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 관리인 선임을 위한 관리단집회(또는 관리위원회)를 소집해야 합니다(같은 조 제2항).
정식 관리인 선임 전까지 발생할 수 있는 관리 공백을 보완하기 위한 제도입니다.
2. 사안과 법원의 판단 : 집회 두 번 무산, 위탁관리 중이어도 임시관리인 선임
이번 사건은 인천의 한 대형 집합건물에서 벌어졌습니다. 2011년 사용승인을 받은 뒤 12년이 지나도록 관리인이 없었고, 분양자가 맡긴 위탁업체가 기본적인 관리만 해 오던 곳인데요. 2022년 두 차례 관리단집회를 열었지만 모두 정족수 미달로 관리인을 뽑지 못하자, 상가동 구분소유자인 신청인이 자신을 임시관리인으로 선임해 달라고 법원에 청구했습니다.
그러나 1심은 "위탁업체가 관리 중이고, 건물 면적의 약 42%를 사들인 회사 등이 참여하는 집회에서 관리인을 뽑을 가능성이 있다"며 신청을 기각했고, 신청인이 항고하면서 다시 판단을 받게 되었습니다.
서울고등법원 2024. 1. 5.자 (인천)2023라100** 결정 [임시관리인선임]
집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등 이해관계인은 집합건물법 제24조의2 제1항에 따라 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, (중략) 임시관리인 선임의 필요성을 판단해야 한다.
… (중략) 사건본인은 2022. 8. 20. 및 2022. 12. 17. 두 차례에 걸쳐 관리단 집회를 개최하였음에도 관리인 선임에 필요한 의결정족수를 충족하지 못하여 관리인 선임 결의에 이르지 못한 점, ③ 이 사건 건물은 사용승인일(2011. 10. 12.)로부터 약 12년이 경과한 현재까지도 관리인이 없는 상태로서 이 사건 건물의 보수, 주차관리 등의 문제가 현존하는 점(분양자인 주식회사 E로부터 관리를 위탁받은 주식회사 F에 의해 기본적인 관리는 이루어지고 있으나 관리인이 없어 보존적인 내용의 관리에 그치고 있는 것으로 보인다) 등을 종합하면, 집합건물법 제24조의2 제1항에 따라 사건본인의 임시관리인을 선임할 필요성이 인정된다.
결국 항고심은 1심 결정을 취소하고, 신청인 본인을 임시관리인으로 선임했습니다. 위탁업체가 관리하더라도 관리인이 없는 한 보존적인 관리에 그칠 수밖에 없고, "언젠가 뽑을 수 있다"는 가능성보다 실제로 두 번이나 무산된 사실이 더 무겁다고 본 것인데요. 신청인이 관리단의 내부 사정을 잘 알고 있다는 점도 함께 고려되었습니다.
3. 실무적 시사점 : 임차인 표, 미리 이렇게 대비하세요!
TIP
📑 관리단집회 개최 경과를 기록하세요. 소집통지서, 참석자 명부, 의결정족수 집계 결과 등을 확보해 집회가 무산된 경위를 객관적으로 남겨 두어야 합니다.
📜 현재 발생하고 있는 관리 문제를 구체적으로 소명하세요. 보수·주차관리 등 관리 공백으로 인한 문제와 임시관리인 선임의 필요성을 뒷받침할 자료를 준비해야 합니다.
📑 위탁업체의 관리와 관리인 선임 문제를 구분하세요. 위탁업체가 관리 업무를 수행하고 있다는 사정만으로 임시관리인 선임의 필요성이 당연히 부정되는 것은 아닙니다.
📜 임시관리인 선임 이후의 절차도 고려하세요. 임시관리인 선임 후에는 법에서 정한 기간과 절차에 따라 정식 관리인 선임을 위한 관리단집회를 준비해야 합니다.
📑 관리단 입장에서는 실제 선임 절차를 진행하는 것이 중요합니다. 향후 관리인을 선임할 수 있다는 가능성만 주장하기보다, 정족수 확보와 집회 개최를 위한 구체적인 방안을 마련해야 합니다.
관리인 선임 문제를 해결하기 위해서는 결국 정족수를 충족한 관리단집회를 개최하는 것이 중요합니다. 소집통지 대상 확인부터 서면결의·전자투표 안내까지, 철저한 사전 준비가 원활한 집회 진행의 핵심입니다.
관리단집회 절차에 관한 자문이나 집회 대행이 필요하시다면 주식회사 집회와 상담하세요. 권형필 변호사와의 업무협약을 바탕으로 사전 준비 절차와 필요 서류 검토부터 관리단집회 대행, 관련 법률 분쟁 대응까지 체계적으로 지원해 드리겠습니다.
