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임기만료 관리인, 직무를 계속해도 소집 권한은 없어요!
최종 수정일: 25분 전
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협약으로 관리인 임기만료·관리단집회 소집 분쟁 등 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
관리인 임기가 끝났는데 후임을 뽑지 못하면, 이전 관리인이 "후임이 없으니 내가 계속 한다"며 몇 년씩 관리 업무를 이어가는 경우가 적지 않습니다. 이를 바로잡으려면 결국 관리단집회를 열어 새 사람을 뽑아야 하죠.
그런데 구분소유자들이 그 관리인을 거치지 않고 직접 관리단집회를 소집했다면 어떨까요?
"아직 내가 관리인이니 내가 소집하거나, 적어도 법원 허가를 받았어야 한다"는 주장이 통할까요? 확정된 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 임기만료 관리인, 소집 권한은 급박한 사정이 있을 때만 인정돼요.
집합건물법은 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있도록 정하고 있습니다.
그렇다면 임기가 끝났지만 직무를 계속하고 있는 관리인이 있는 건물은 '관리인이 없는 경우'에 해당할까요?
대법원은 비법인사단의 종전 대표자가 임기만료 후에도 업무를 수행할 수 있는 권한은 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한지를 개별적·구체적으로 가려 인정하는 것이고, 후임자가 없다는 사정만으로 당연히 포괄적으로 생기는 것이 아니라고 봅니다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2012다102582 판결).
2. 사안과 법원의 판단 : 4년 넘게 임기가 지난 관리인 대신, 구분소유자가 소집한 집회는 적법
이번 사건은 수원시의 한 오피스텔·근린생활시설 복합 건물에서 벌어졌습니다. 관리위원회가 선임한 관리인은 임기가 끝난 뒤에도 후임 관리위원이 선출되지 않았다는 이유로 직무를 계속했고, 관리위원들의 임기도 4년 넘게 지난 상태였는데요.
구분소유자들은 관리인에게 내용증명으로 집회 소집을 요구한 뒤, 구분소유자 5분의 1 이상의 동의로 직접 임시관리단집회를 소집해 기존 관리위원 해임과 새 관리위원 선출 등을 가결했고, 새 관리위원회는 새 관리인을 선임했습니다.
이에 한 구분소유자가 결의무효확인을 구하자, 기존 관리인이 대표자로 표시된 관리단은 청구를 인낙하는 답변서를 냈고, 새 관리인이 자신의 선임 결의가 유효하다며 독립당사자참가를 했습니다.
수원지방법원 2024가합114** 판결 [임시관리단집회결의무효확인등] (판결 요지)
① 임기만료 관리인의 업무수행권은 급박한 사정이 있을 때 개별적·구체적으로만 인정되고, 후임자가 없다는 사정만으로 당연히 생기지 않는다.
② 관리위원 임기가 끝난 지 4년이 넘었고 다툼을 해결하려는 집회였으므로 급박한 사정이 없어, 관리인이 없는 경우로 보아 구분소유자 5분의 1 이상이 한 소집은 적법하다.
③ 소집통지 안내 누락, 의장 선정, 현장 참석자로 입후보를 제한한 것은 결의를 무효로 할 하자가 아니다.
법원은 관리위원 임기가 끝난 지 4년이 넘었고, 집회가 새로 위원과 관리인을 뽑아 다툼을 해결하려는 목적이었으며, 소집 한 달 전 관리인에게 소집을 요구하기도 했다는 점에서 기존 관리인에게 소집 업무수행권이 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
그래서 관리인이 없는 경우로 보아 구분소유자 5분의 1 이상이 한 소집은 적법하다는 것인데요. 소집통지에 서면 의결권 행사 방법을 적지 않은 점, 최연장자가 아닌 사람이 의장을 맡은 점, 현장 참석자로 입후보를 제한한 점도 결의를 무효로 할 하자는 아니라고 보았습니다.
결국 원고의 청구는 일부 각하·나머지 기각되었고, 새 관리인을 선임한 관리위원회 결의가 유효함이 확인되었으며, 이 판결은 항소기각과 상고취하로 확정되었습니다.
3. 실무적 시사점 : 임기만료 관리인이 있는 건물, 관리단집회는 이렇게 준비하세요!
TIP
📖 임기만료 관리인에게 소집을 요구한 기록부터 남기세요. 내용증명 등으로 소집을 요구한 사실을 남겨 두어야 합니다.
📖 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 확보해 소집하세요. 규약으로 그 비율을 낮췄다면 규약에 정한 비율에 따릅니다.
📖 통지에 서면·대리 의결권 행사 방법과 위임장 양식을 넣으세요. 관리인 선임 권한이 관리위원회에 있는지 등 규약 구조도 미리 확인해야 합니다.
📖 새 관리인이라면 독립당사자참가로 지위를 지키세요. 기존 관리인이 관리단을 대표해 청구를 인낙하려 하면 참가로 대응할 수 있습니다.
📖 집회를 다투는 쪽이라면 급박한 사정을 구체적으로 증명하세요. 임기만료 관리인의 업무수행권을 주장하려면 그에게 업무를 맡겨야 할 급박한 사정이 있어야 합니다.
이처럼 임기가 한참 지난 관리인이 직무를 계속하고 있다는 사실만으로는 그 사람에게 소집 권한이 생기지 않으며, 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 관리단집회를 소집할 수 있습니다.
관리단집회 절차 자문이나 총회 대행이 필요하시다면 주식회사 집회와 상담하세요. 권형필 변호사와의 업무협약을 바탕으로 집회 사전 준비부터 필요 서류 검토, 관리단집회 대행, 관련 법률 분쟁 대응까지 각 단계에 맞는 전문적인 지원을 제공하겠습니다.
