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특정 층에 설치된 에스컬레이터 철거와 같은 집합건물 내 공용부분 변경, 구분소유자들에게 개별 동의를 받지 않아도 되는 이유는?
- 주식회사 집회
- 2025년 7월 29일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결사! 법무법인(유)로고스의 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
집합건물에서 공용부분을 변경하려면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다(집합건물법 제15조 제1항). 또한 이러한 절차를 거쳤다고 하더라도, 그 변경이 다른 구분소유자에게 특별한 영향을 미친다면 해당 구분소유자의 승낙을 별도로 받아야 합니다(동조 제2항). 이는 다수결에 의해 소수 구분소유자의 권리가 침해되는 상황을 방지하기 위함입니다.
그렇다면 '특별한 영향을 미치는 경우'가 무엇일까요? 이에 대해 법원은, 공용부분 변경으로 인해 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 받게 되는 경우라고 봅니다. 따라서 공용부분 변경의 영향을 모든 구분소유자들이 받는다면 집합건물법 제15조 제2항에서 정한 특별한 영향을 미치는 경우가 아니고, 결국 구분소유자의 개별 동의를 받지 않아도 됩니다.
아래에서 살펴볼 사례에서는, 특정 층에 설치된 에스컬레이터를 철거하기로 결의했습니다. 이에 원고들은 자신들에게 개별적인 동의를 받지 않았기 때문에 위법하다고 주장했습니다. 하지만 이에 대해 법원은, 에스컬레이터 철거는 해당 층 모든 구분소유자들이 동일하게 영향을 미치기 때문에 원고들이 다른 구분소유자들은 받지 않는 불이익을 받는 게 아니라고 판단했습니다.
따라서 공용부분의 변경으로 인해 일정 부분 불편함 등이 발생한다고 하더라도, 다른 구분소유자들도 동일한 영향을 받는다면 이 경우에는 개별 구분소유자의 동의를 받아야 하는 건 아닙니다.
법원 판단
집합건물법에 의하면, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회 결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다. 또한 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하고, 공용부분의 ㅂ변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 하는데, 집합건물법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.
집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하고, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지, 공용부분인지 여부 및 공용부분일 경우 전체 공용부분인지, 일부 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하며, 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화 등은 그 판단에 영향을 미칠 수 없다.
이 사건 에스컬레이터의 공유자 범위 및 그 철거가 공용부분 변경인지 여부
앞서 본 바와 같이 피고는 원고들을 제외한 H 건물 6층 구분소유자 75명과 원고들 전유부분을 포함한 6층 전체에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 위 75명의 동의를 얻어 이 사건 에스컬레이터를 철거하고 별지 청구취지 제1항 기재와 같이 스포츠시설을 설치한 사실을 인정할 수 있다. 또한 앞서 본 각 증거와 갑 제11, 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, H 건물은 건축물 대장 등록 당시 전체 구분소유자를 위해 각 층에 에스컬레이터가 설치되어 있던 사실, 피고는 2013. 4.경 노원구청장으로부터 '건축물 표시 변경신고 없이 운동시설로 무단사용하고 에스컬레이터를 무단으로 철거하였다'는 이유로 행정지시를 받은 사실, 제1심 공동피고 F는 2013. 11. 20. 서울북부지방법원 (사건번호 생략)호로 '2012. 12. 25.경부터 2013. 3. 10.경까지 관할관청의 허가를 받지 아니하고 이 사건 에스컬레이터를 철거하고 방화셔터를 제거하는 방법으로 대수선하는 등 운동시설로 용도변경하여 건축법 등을 위반하였다'는 범죄사실로 벌금 300만 원의 약식명령을 발령받고 그 무렵 위 약식명령이 확정된 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 에스컬레이터는 H 건물 전체 구분소유자의 공유에 속한다고 보아야 하고, H 건물 임대 활성화를 위하여 일부 층의 에스컬레이터가 철거되었다는 사정만으로 이 사건 에스컬레이터가 6층 구분소유자만의 공용부분이라고 보기 어렵다. 또한 피고의 이 사건 에스컬레이터 철거행위는 변경 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부 등을 고려할 때 '공용부분 변경'에 해당한다.
이 사건 에스컬레이터 철거에 원고들의 동의가 필요한지 여부
집합건물법 제15조 제1항, 제2항이 공용부분의 변경에 관하여 다수결에 의한 결의를 규정하면서 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적인 승낙을 별도로 받도록 한 취지는, 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 '특별한 희생'을 따로 배려하도록 한 것이다. 따라서 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일한 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다.
이 사건의 경우, 피고가 이 사건 에스컬레이터 부분을 철거 후 스포츠시설 등으로 변경하는데 필요한 비용을 원고들이나 다른 구분소유자들이 분담한 것도 아니고, 추후 이를 원상으로 회복하게 되는 경우에도 원고들만이 불이익을 받게 될 것으로 보이지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고의 이 사건 에스컬레이터 철거 등에 있어 원고들의 동의를 얻어야 한다고 보기 어렵다.
