관리비 연체에 대해 단전단수 조치를 규정한 관리규약이 무효임에도 법원이 관리단의 손을 들어준 이유는?

판례 해설

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집합건물에서 구분소유자나 임차인은 당연히 관리비를 납부해야 합니다. 만약 이를 납부하지 않으면 건물의 운영, 관리에 공백이 생기게 되고, 이는 다른 구분소유자의 부담과 불편으로 이어지게 되는데요. 이에 장기간 관리비를 납부하지 않는 사람에 대해 관리단에서는 단전 단수 조치 등을 검토하게 됩니다.

하지만 이러한 조치를 할 때에는 먼저 해당 내용이 관련 법령이나 관리규약에 규정되어 있어야 합니다. 그렇지 않은 채 단전단수 조치를 하게 되면 아무리 장기간 관리비를 연체라는 사실이 존재해도 영업 방해 등으로 인한 손해배상을 해야 할 수 있는데요.

아래에서 살펴볼 사례에서는 관리규약에서 장기간 관리비를 미납할 경우 단전조치를 할 수 있다는 내용이 관리규약에 규정되어 있기는 했습니다. 하지만 문제는 해당 관리규약이 제대로 제정되지 않아 무효라는 사실이 밝혀졌는바, 이에 관리단의 단전조치로 인해 피해를 입은 부분에 대해서 관리비를 연체한 소유자가 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

이에 대해 법원은 관리단의 손을 들어주었습니다. 비록 관리규약이 무효라고 하더라도, 관리단이 해당 관리규약이 적법하다고 믿고 그에 따라 관리업무를 진행했으며, 단전조치를 하지 않을 경우 관리비 부족으로 인해 건물의 운영에 심각한 어려움이 발생할 가능성이 높을 뿐만 아니라, 관리비를 연체한 소유자의 경우, 관리비를 연체한 경위와 금액 등을 종합해서 고려했을 때 이를 보호할 가치는 낮기 때문에 관리단의 단전 조치가 사회통념상 허용될 정도의 상당성이 인정된다고 판단한 것입니다.

물론 이 판결은 예외적인 사례에 해당합니다. 따라서 관리단으로서는 관리비 연체를 이유로 단전단수 조치를 하기 전에 해당 내용이 관리규약에 규정되어 있는지는 물론, 관리규약이 적법하고 유효하게 제정되었는지까지 확인하셔야 합니다.

법원 판단

집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.

단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.

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