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집합건물 관리단이 관리비와 관련한 소송을 제기하기 전에 꼭 거쳐야 하는 절차는?
- 주식회사 집회
- 2일 전
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판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 법률 전문가 연계까지 원스톱으로 해결하는 주식회사 집회입니다.
집합건물법에서는 총유와 공유의 개념이 혼재되어 있는데요. 대표적으로 관리단의 재산에 대해서는 민법상 총유물의 법리가 적용되는 반면, 공용부분에 대해서는 공유의 법리가 적용됩니다. 그렇기 때문에 소송을 제기할 때에는 주장하는 바에 맞는 법리를 주장하는 게 중요합니다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 하나의 건물에서 서로 다른 의견이 대립하면서 관리권한 및 관리비 징수 권한에 대한 다툼이 발생했습니다. 이에 원고는 피고 측이 불법적으로 관리비를 징수했고, 이를 관리업체에 지급했다며 부당이득 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 하지만 재판에서 쟁점은 원고가 의도한 것과는 달랐는데요. 바로 원고가 소송을 제기할 수 있는 요건을 갖추었는지가 쟁점이 된 것입니다.
집합건물 관리단은 비법인사단이기 때문에 관리단이 소송을 제기하기 위해서는 먼저 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 하지만 원고는 이러한 절차를 거치지 않은 채 소송을 제기했기 했는데요. 그러자 피고는 원고가 제기한 소송은 부적법하다고 주장하는 반면, 원고는 총유재산에 관한 법리를 적용할 수 없다거나 집합건물법상 소 제기 권한이 있다고 주장했습니다. 하지만 관리단은 비법인 사단이고, 관리단의 재산은 총유물이며, 총유물과 관련된 소송을 제기할 때에는 관리다집회 결의를 거쳐야 한다는 사실은 변하지 않습니다. 법원 역시 이에 대해 원고의 주장이 이유 없다고 보아 해당 부분은 각하했습니다.
소송을 진행하다 보면 사실이나 법리보다 형식이 중요한 경우가 있습니다. 이 사건처럼 소 제기를 위한 요건 자체를 갖추지 못한다면 본안에 대한 판단을 받아보지 못한 채 부적법 각하되니, 관리단에서 관리비 등 총유물과 관련한 소송을 제기할 때에는 반드시 관리단집회 결의를 먼저 거치시기 바랍니다.
법원 판단
1) 관리단 결의
피고들은, 원고 관리단이 비법인사단이고, 관리단 재산은 총유에 해당하여 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의하여야 하고, 이 사건 소는 원고 관리단의 총유 재산에 속하는 관리비에 대한 침해를 원인으로 하는 손해배상 청구 내지 부당이득반환청구이므로 총유재산에 관한 것이어서, 이 사건 소의제기에도 관리단 총회의 결의가 필요한데, 원고 관리단의 결의가 없음이 명백하므로 원고 관리단의 이 사건 소 제기는 부적법하다고 주장한다.
살피건대, 권리능력 없는 사단이 총유재산에 관한 소를 제기함에 있어서는 정관에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 사원총회의 결의를 거쳐야 하는 것이므로 이러한 사원총회 결의 없이 제기된 소는 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하고, 이는 보존행위로서 소를 제기한 경우에도 마찬가지이다.
이 사건 건물 입주자들이 납부하는 관리비는 원고 관리단의 총유재산이고, 이를 불법적으로 취득하였음을 이유로 한 손해배상채권 내지 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환채권 역시 원고 관리단의 총유 재산이라고 봄이 타당하다. 이러한 채권의 행사에 관하여 원고 관리단의 정관에 다른 정함이 있다고 볼 만한 자료가 없으므로, 원고 관리단의 이 사건 소의 제기에 관하여는 관리단집회의 결의가 필요하다.
2) 총유재산에 관한 법리를 적용할 수 없다는 주장
원고 관리단은, 이 사건 소는 총유물 그 자체에 관한 것이 아니고, 집합건물법상 구분소유자가 공용부분에 대하여 가지는 공유지분권에 기한 보존행위, 나아가 구분소유자들로부터 관리권을 위임받은 관리인의 권한에 기초한 것이므로, 원고 관리단이 그 채권을 행사함에 있어서 민법상 총유재산에 관한 법리를 적용하여서는 안 된다고 주장한다.
살피건대, 집합건물법은 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유임을 전제로 그 보존행위는 각 공유자가 할 수 있는 것으로 규율하고 있기는 하다. 그러나 한편, 집합건물법은 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연설립되는 것으로 규정하고 있고, 관리단의 구성 및 운영, 의결방법에 대한 여러 규정을 두고 있다. 이러한 규정의 취지를 종합하면, 집합건물법상 특별한 규정이 있는 경우에는 그 규정을 적용하되, 규저잉 없는 경우에는 관리단의 구성, 권한 및 운영 등에 필요한 사항에 ㄷ대하여 기본적으로 민법상 비법인 사단에 관한 규정과 법리가 적용된다 할 것이다.
구분소유자들이 피고 D에 납부한 관리비는, 집합건물법에 의하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 위하여 관리단에 부여된 구너한에 근거하여 징수된 것으로서 원고 관리단의 재산이고, 집합건물법에 특별한 규정이 없으며, 원고 관리단은 민법상 비법인 사단이므로, 그 재산은 원칙적으로 총유의 형태로 귀속된다 할 것이다. 따라서 이에 대한 침해를 전보하기 위한 부당이득반환채권 내지 손해배상채권도 당연히 총유재산으로 보아야 하고, 이를 재판상 청구하기 위해서는 정관에 정함이 있는 등 특별한 사정이 없는 한, 민법상 일반원리에 의하여 관리단집회의 소 제기 결의를 필요로 한다.
3) 집합건물법상 소제기 권한이 있다는 주장
원고 관리단은, 집합건물의 관리단은 집합건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사할 수 있고, 이 사건 소 제기는 구분소유자의 공동이익을 위하여 제기된 것이어서 관리단집회의 결의 없이 소를 제기할 수 있다고 주장한다.
살피건대, 집합건물법 제23조의2는 집합건물 관리단의 구분소유자들에 대한 의무를 설시한 규정일 뿐, 이를 들어 위 조항이 민법상 비법인 사단에 대한 일반적인 원칙에 대한 예외를 인정하여 집합건물의 관리단에 총회 결의 없이 소를 제기할 수 있는 권능을 부여하는 규정이라고 볼 수 없다. 따라서 원고 관리단의 주장은 이유 없다.
