집합건물 관리단이 변제하지 못한 채무, 구분소유자가 값아야 할까?

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결사! 권형필 변호사와 함께하는 주식회사 집회입니다.

집합건물법 제27조에서는 관리단이 부담하는 채무에 대한 구분소유자의 책임을 규정하고 있습니다. 이에 따라 관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자가 전유부분의 면적 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 부담합니다.

아래에서 살펴볼 사례에서는 도시가스회사와 관리업체 사이에 가스 공급 및 사용에 관한 계약을 체결했습니다. 그런데 이후 관리업체가 부도 처리 되었는데요. 이후에도 도시가스 회사는 이 사건 건물에 가스를 공급했습니다. 관리업체가 부도난 후 지급되지 않은 가스 요금은 약 3천만 원을 넘었는데요. 이에 도시가스회사는 이 사건 건물의 구분소유자들을 상대로 사용 요금을 청구하는 소송을 제기했습니다.

이에 법원은, 관리업체가 부도나기 전에 이 사건 건물에 관리단집회가 개최되어 자치 관리를 시작했던 점, 비록 그 이후에도 관리업체에 관리를 위탁했다고 하더라도 이 사건 건물의 관리에 관한 권한과 책임이 종국적으로 관리단에 귀속되므로 관리단은 이 사건 건물의 가스 사용으로 인해 발생한 사용료를 납부할 의무가 있다고 판단했습니다. 나아가 관리단이 그 사용료를 납부할 자력이 없는 경우에는 구분소유자들인 피고들이 기분 비율에 따라 그 채무를 변제할 책임이 있다고 인정했습니다.

따라서 구분소유자로서는 단순히 관리비를 냈다고 안심할 수는 없습니다. 만약 관리단이 재정을 부실하게 운영, 관리한다면 그 책임이 구분소유자에게 넘어올 수 있기 때문입니다. 따라서 관리단의 회계 보고에 더욱 관심을 가지고, 문제를 발견했다면 초반에 이를 바로 잡을 수 있도록 해야 합니다.

법원 판단

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

그러함에도 불구하고 원심은 가스공급계약을 체결한 당사자는 오직 소외 회사라는 이유로 그 가스사용료의 납부 채무를 소외 회사가 부담하며 원고와 피고들 또는 이 사건 건물의 관리단과 사이에 가스 공급 계약을 체결하였따고 인정할 만한 아무런 증거가 없다고 보아 피고들에 대하여 이 사건 건물의 공용부분에 관한 가스사용료의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 배척하였는바, 이러한 경우 원심으로서는 마땅히 구분소유자들에 의하여 당연히 성립되게 되는 관리단이 자치적 관리를 시작하였는지 여부와 그로써 이 사건 건물을 관리하여 온 소외 회사의 가스 사용자로서의 권리·의무를 승계하였는지 여부를 따져서 사용료 채무의 종국적인 귀속 주체를 살피고 나아가 관리단의 변제 능력과 그에 따른 구분소유자들의 책임 범위에 관하여 판단하여야 함에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 막연히 직접 가스공급계약을 체결한 당사자만을 사용료 납부의무자로 단정한 나머지 관리단 채무에 대한 구분소유자들의 책임에 관하여 전혀 판단하지 아니하였으니, 이는 구분소유관계에 있어서 고나리단의 법적 지위 및 도시가스 사용 관계에 관한 법리를 오인한 나머지 심리미진으로 인한 판단 유탈의 위법을 저질렀다 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

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