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집합건물 점포 양수인이나 임차인이 기존 업종제한 규정을 위반하면?
- 주식회사 집회
- 20시간 전
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판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 현장 대행, 그리고 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
상가 건물의 경우에는 건축주가 분양 당시 각 점포의 업종을 지정하여 해당 점포 소유자에게 독점 운영권을 부여하는 경우가 있습니다. 이 경우 계약을 체결한 수분양자는 그러한 업종 제한 의무에 당연히 동의한 것으로 인정되는데요. 나아가 이러한 업종 지정의 효력은 점포를 양도하거나 임대했다고 해서 사라지지 않으므로 점포의 양수인이나 임차인 역시 해당 집합건물의 업종제한 규정을 준수해야 합니다.
아래에서 살펴볼 사례의 건물에서는 관리규약에서 지정업종 준수 의무와, 이를 변경/추가하기 위해서는 운영위원회의 승인을 얻도록 규정하고 있었습니다. 이에 따라 이 사건 건물의 점포를 임차한 원고는 해당 건물에서 약국으로 영업하기 위해서 위와 같은 변경 승인을 얻었는데요. 그로부터 6년이 지나서 피고 역시 이 사건 점포를 임차한 후 원고와 동일하게 약국으로 영업을 운영하기 시작했습니다. 이에 원고는 피고가 이 사건 관리규약을 위반하여 영업을 개시했음을 이유로 영업행위 금지를 구하는 소송을 제기했지만, 1심과 원심 법원은 이 사건 관리규약이 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의를 얻어 유효하게 제정되거나 개정되었다고 볼 수 없음을 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.
하지만 대법원은 이 사건 건물의 특성상 구분소유자가 직접 점유하면서 영업하는 비율보다 구분소유자가 점포를 임대하여 임차인이 영업하는 비율이 압도적으로 많고, 이러한 이유에서 이 사건 관리규약에서는 관리단의 구성원을 구분소유자 외에 점유자까지 포함한 것으로 보인다고 인정했습니다. 나아가 해당 관리규약이 분양 이후 약 15년 동안 이 사건 건물의 관리규약으로 유효하게 받아들여졌고, 이전까지 임차인들의 의결권 행사에 이의가 제기되지 않은 점 등을 고려하면 해당 점포를 점유하면서 운영하는 임차인들에게는 구분소유자의 대리인으로서 의결권 행사가 사전에 포괄적으로 수여하는 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 결국 이 사건 관리규약의 제정이나 개정 과정에 임차인들이 의결권을 행사했다고 하더라도 이에 대해 구분소유자가 명시적으로 반대하거나 대리권 수여의 철회 의사표시를 하지 않았으므로 이 사건 관리규약이 의결정족수 미달을 이유로 적법하게 제정되지 않았다고 본 1심과 원심 법원의 판결에 잘못이 있다고 보아 파기환송 하였습니다.
집합건물법은 관리단집회나 관리규약 등에 관한 기준이지만, 각 건물의 개별적인 상황에 맞는 내용을 세세하게 규정할 수는 없습니다. 이 사건과 같이 오랜 세월 동안 임차인이 관리단의 구성원으로 인정받아 왔고 실질적으로 점포를 점유, 운영하면서 건물에 직접적인 이해관계를 갖고 있다면 이 사건과 같이 구분소유자의 의결권 행사 권한을 포괄적으로 위임받은 것으로 인정될 수 있습니다. 다만, 이 사건은 다소 예외적인 상황에 해당합니다. 따라서 이 사건의 결론을 적용하기에 앞서 다양한 관리단 분쟁을 성공적으로 해결한 전문가와의 상담을 통해 적용 여부를 결정하시는 게 바람직합니다.
법원 판단
건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 이들이 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.
상가건물이 집합건물법의 규율대상인 집합건물인 경우 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 분양 당시의 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 이 때, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.
