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아파트의 공용부분 변경에 관한 소송, 입주자대표회의가 제기하려면 이렇게!
- 주식회사 집회
- 2일 전
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 베테랑, 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
공동주택관리법은 아파트 관리에 관한 사항을 규정하는 반면, 집합건물법은 구분소유자의 재산권에 관한 사항을 규정하고 있습니다. 그런데 법의 명칭 때문에 아파트에는 공동주택관리법이, 집합건물에는 집합건물법이 적용된다고 착각하시는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 입주자대표회의와 관리단의 권한에 대한 오해와 혼용이 자주 발생하는데요.
예를 들어 하자소송이나 공용부분의 변경과 같은 것은 재산권과 관련한 사항이기 때문에 아파트라고 하더라도 집합건물법상 절차를 거쳐서 진행해야 합니다. 나아가 이와 관련한 소송은 입주자대표회의가 아니라 관리단이 당사자가 되는 것이 원칙입니다. 그러나 여전히 많은 경우에 아파트에는 입주자대표회의만 구성된다고 생각하시는 분들이 많은데요. 이에 대법원은 입주민들로부터 서면결의서를 받을 때 입주자대표회의에 관리단의 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 보았습니다.
대상판결을 통해 아파트에서 보다 자유롭게 입주자대표회의가 소송의 당사자가 될 수 있게 되었습니다. 다만, 그럼에도 공용부분 변경이나 하자소송 등 재산권과 관련한 사항을 진행하기 위해서는 공동주택관리법이 아니라 집합건물법에서 규정한 절차를 거쳐야 한다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
구분 | 원칙 | 대상판결 |
소송의 주체(원고 적격) | 하자소송이나 공용부분 변경은 소유권(재산권)의 문제이므로, '집합건물법상 관리단'이 소송 당사자가 되어야 함 | 아파트에서 번거롭게 관리단 구성을 위해 관리인 선임 결의를 거칠 필요 없이, 기존 입주자대표회의가 당사자가 되어 소송 수행 가능 |
적용 법령 및 필수 절차 | 아파트라고 하더라도 공동주택관리법이 아닌 집합건물법상 절차를 따라야 함 | 집합건물법상 공용부분 변경이나 채권양도에 관한 서면결의를 충분히 확보해야 함 |
대법원의 핵심 논리 | 형식적인 주체(관리단)의 부재로 인한 실무적 교착 상태 해결 | 구분소유자들의 서면결의서 제출 행위를 입주자대표회의에 관리단의 권한을 포괄적으로 위임한 것으로 해석 |
법원 판단
집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 그 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다고 할 것이다.
집합건물의 관리단이 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 경우에는, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 인하여 발생하는 비용을 최종적으로 부담하는 사람이 구분소유자들이라는 점을 고려해 보면 통상적으로 그 비용에 관한 재판상 또는 재판외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 그 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다.
그런데 구분소유자들의 비용 부담 아래 그 구분소유자들로 구성되는 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임하여 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래 현실이며, 공용부분 변경에 따른 비용의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소라고 할 것이고, 공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다.
이러한 점 등을 고려해 보면, 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 집합건물의 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들을 상대로 자기의 이름으로 소를 제기하여 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다고 할 것이다.
