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관리단의 결정으로 영업하지 못한 입점상인, 대규모점포관리자의 관리비 청구를 거부할 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 2일 전
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 베테랑, 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
대규모점포관리자에게는 입점상인에게 점포 관리 등에 필요한 관리비를 징수할 권한이 있습니다. 한편, 대규모점포관리자는 물론, 집합건물법상 관리단에게 입점상인들의 영업 활동을 부당하게 방해할 권한은 없습니다. 만약 관리단 등의 방해 행위로 인해 구분소유자나 입점 상인이 정당하게 사용, 수익하지 못했다면 그 기간 동안의 관리비는 청구할 수 없는데요.
아래에서 살펴볼 사례에서는 건물 관리단이 상가 활성화를 위해 특정 층의 단체입점을 추진하였습니다. 이 과정에서 기존 상인들은 다른 층으로 이동해야만 했는데요. 기존 상인들이 빠져나가 공실이 되자, 관리단은 점포의 안전 관리 등을 위해 단전, 단수는 물론, 엘리베이터의 운행 정지 등의 조치를 취했습니다. 하지만 결과적으로 단체입점은 무산되었고, 업종 환원 결의마저 의결정족수 부족으로 부결되면서, 점포 소유자는 오랜 기간 장사를 하지 못하는 피해를 입었습니다.
이런 상황에서 대규모점포관리자인 원고는 입점 상인들에게 관리비를 청구했는데요. 그러자 피고는 '관리단의 방해로 점포를 사용하지 못했으니 관리비를 낼 수 없다'고 맞섰습니다. 원심은 피고 측의 주장을 인정하면서, 원고의 관리비 청구를 기각하였는데요.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 피고가 점포를 사용하지 못한 근본 원인이 원고가 아니라 관리단에 있다고 본 것입니다. 대법원은, 각 층별 고유품목 환원은 구분소유와 관련된 사항이므로 원고의 업무에 포함되지 않는 점, 관리단과 대규모점포관리자가 구분되기 때문에 관리단의 의결이나 조치로 인해 발생한 경제적 손해를 원고에게 전가하는 것은 부당한 점을 판단의 이유로 들었습니다.
관리비 분쟁은 첫 단추를 어떻게 꿰냐에 따라 소송의 성패가 갈릴 수 있습니다. 상가 내 분쟁으로 고민중이라면, 내가 겪는 피해의 원인 제공자가 누구인지를 법리적으로 꼼꼼하게 판단하는 것이 우선되어야 합니다. 이와 관련하여 전문가와의 자문이나 상담이 필요하시다면 주식회사 집회 또는 권형필 변호사 팀과 상담해 보세요. 여러분의 입장에서 가장 든든한 동반자가 되어 드리겠습니다.
구분 | 주요 쟁점 및 판단 기준 | 이 사건의 결론 |
구분소유 사항 | 점포 소유자들의 소유권 행사와 충돌하거나 이를 침해할 우려가 있는 사항 | 대규모점포관리자의 업무에서 제외 |
유지·관리 업무 | 대규모점포의 본래적 기능 유지, 상거래 질서 확립 및 공동시설 관리에 필요한 일반적인 행위 | 대규모점포관리자의 정당한 업무 |
영업하지 못한 소유자의 관리비 지급 의무 | '관리단'의 조치 내지 결정으로 발생한 경제적 손해를 대규모점포관리자에게 전가할 수 없음 | 소유주의 관리비 미납 주장은 타당성 없음 |
법원 판단
구 유통산업발전법(2017. 10. 31. 법률 제14997호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 유통산업발전법'이라 한다)은 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)상의 관리단이 아닌 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리에 관한 일반적인 권한을 부여하면서도, '구분소유와 관련된 사항'에 관하여는 구분소유자단체인 관리단에 의해서 설정된 규약 또는 관리단 집회의 결의 등 집합건물법의 규정에 따르도록 함으로써 대규모점포의 관리에서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다. 따라서 구 유통산업발전법의 입법 취지 및 집합건물법과의 관계를 고려하면 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 '구분소유와 관련된 사항'은 대규모점포의 유지·관리업무 중 그 업무를 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항'이라고 해석함이 타당하다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결 등 참조).
한편 상가건물이 집합건물법의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단규약을 통하여 업종제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 등 참조). 따라서 상가건물의 업종 제한 또는 변경 업무는 대규모점포개설자나 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌하거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 '구분소유와 관련된 사항'에 해당하고, 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
… 이 사건 쇼핑몰 관리단 등의 불법적인 사용방해행위가 인정되는 경우 피고가 이 사건 쇼핑몰 관리단 등에 대하여 손해배상을 청구하는 것은 별론으로 하고, 원고가 이 사건 각 점포를 불법적으로 폐쇄하거나 점포 폐쇄조치를 유지함으로써 피고의 이 사건 각 점포에 관한 사용·수익을 방해한 것으로 보기 어렵다.
