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건축주와 맺은 3년 계약? 관리단집회 '관리인 선임'으로 즉시 종료하는 방법!
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집합건물법상 관리단은 구분소유 관계가 성립된 건물에 별도의 절차 없이 구분소유자 전원으로 당연히 설립되지만, 관리단집회에서 관리인을 선임해야 대외적인 활동이 가능합니다. 하지만 입주 초기에는 구분소유자들이 이러한 필요성을 모르고, 현실적으로 관리단집회를 개최하기도 어려워서 일단 분양자나 시행사 또는 그와 계약을 체결한 관리업체가 관리업무를 수행하게 됩니다.
이후 자치관리의 중요성이나 관리업체 교체의 필요성을 느낀 구분소유자들이 관리단집회를 열어 관리인을 선임하면 기존 관리업체에게 관리업무 인수인계를 요구하게 되는데요. 이때 분양자 또는 시행사와 계약을 체결한 관리업체는 '계약서 상의 계약 기간이 아직 남아 있기 때문에 관리단이 구성되었어도 계약 만료 시점까지는 우리가 관리할 권한이 있다'라고 주장하기도 하는데요.
과연 분양자와 체결한 계약서에 따른 계약 기간이 남아 있다면, 관리단은 기존 관리업체의 관리권한을 그대로 인정해야 할까요? 집합건물법 규정과 법원 판단을 통해 그 대답을 살펴보겠습니다.
1. 집합건물법 제9조의3 제1항, 분양자의 한시적 관리권한
분양자가 직접 또는 임의로 관리업체를 지정하여 건물을 관리할 수 있는 근거 조항은 집합건물법 제9조의3 제1항입니다.
집합건물법 제9조의3 제1항 |
분양자는 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. |
즉, 분양자의 관리권한은 영구적인 것이 아니라, 관리단이 관리를 개시할 때까지로 한시적 권한만을 가집니다.
2. 관리단이 자치관리를 시작할 때의 의미와 대법원의 판단
대법원은 분양자 또는 최초 일부 구분소유자와 계약을 체결한 관리업체의 관리권한에 대하여, 해당 관리업체 등이 적법한 관리단집회에서 관리인으로 선임된 것이 아닌 이상, 계약서에 명시된 계약 기간과는 상관 없이 관리단이 실제로 조직되어 자치 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다고 명시적으로 판단하고 있습니다.
즉, 계약서상 계약 기간이 남아 있다고 하더라도, 관리단집회에서 관리인을 선임하여 해당 관리단이 자치관리를 개시했다면 계약서 내용을 근거로 관리권한을 주장할 수 없습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리인 선임을 서두르세요!
신축 건물에서 분양자와 관리계약을 체결한 관리업체가 계약서를 근거로 계속해서 관리비 징수와 같은 관리권한을 행사할 경우, 계약 기간이 만료될 때까지 기다릴 필요가 없습니다.
✔ 분양자 및 그와 계약을 체결한 관리업체의 관리권한은 관리인 선임 전까지만 한시적으로 유효합니다.
✔ 집합건물법상 적법한 절차에 따라 관리단집회를 개최하여 관리인 선임 결의를 진행하는 것이 중요합니다.
✔ 적법하게 관리인을 통해 인수인계를 요청하고, 관리업체가 이에 응하지 않을 경우 업무방해금지 가처분 등을 통해 관리단의 관리권한을 확보할 수 있습니다.
집합건물법 제9조의3 제1항 및 주요 법적 쟁점 | 법원의 판단 및 실무 기준 | |
법조문 | 분양자는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물을 관리해야 함 | 분양자의 관리권한은 관리단이 자치관리를 개시할 때까지 한시적 성격 |
계약기간의 효력 | 분양자와 관리업체가 체결한 계약서에 기재된 계약 기간의 효력 | ❌ 관리단에 대항 불가 (계약 기간과 상관 없이 자치관리 개시하면 권한 소멸) |
관리 개시 인정 시점 | 관리단이 실제로 자치관리를 시작했다고 보는 기준 | 관리단집회를 통해 적법한 관리인이 선임된 때 |
기존 관리업체의 법적 지위 | 관리인 선임 후에도 업무 인수인계를 거부할 수 있는지 | ❌ 권한 상실 (한시적 관리권한만 인정) |
실무적 대응 전략 | 계약 기간을 주장하며 버티는 분양자와 계약한 관리업체 퇴출 방안 | 관리단집회 소집 → 적법한 관리인 선임 결의 → 업무방해금지가처분 신청 |
기본적으로 집합건물의 관리권한은 관리단에게 있습니다. 특히 분양자나 그와 계약한 관리업체가 부당하게 관리비를 징수하거나, 관리업무를 제대로 수행하지 않는다면 관리단집회를 통해 관리인을 선임하고, 자치관리를 개시하는 것이 중요합니다.
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