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소집공고 전에 미리 받아 둔 관리인 선임 동의서, 선임 결의 무효!
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관리인 선임 관리단집회를 앞두고, 관리인이 되려는 사람이 미리 구분소유자들을 찾아다니며 선임 동의서를 받아 두는 일은 흔합니다. 과반을 미리 확보해 두면 집회는 형식만 거치면 된다고 생각하기 쉽죠.
그런데 그 동의서를 소집공고가 나오기도 전에 받았다면 어떨까요?
게다가 집회 당일 현장 투표를 하기도 전에 그 동의서부터 개표해 버렸다면요? 과연 이렇게 채운 과반으로 한 관리인 선임 결의는 유효할까요?
1. 법 규정 : 관리단집회 서면결의, 안건이 정해진 뒤에 받아야 해요.
집합건물법은 관리단집회를 소집할 때 회의의 목적사항을 미리 통지하도록 하고 있습니다. 구분소유자들이 무엇을 결의하는지 알고 의결권을 행사하게 하려는 것이죠.
그래서 결의할 안건이 정해지기도 전에 받은 동의서를 서면결의로 인정할 수 있는지가 문제되는데요. 또한 소집통지는 구분소유자가 따로 통지장소를 제출했다면 그 장소로 보내야 합니다(제34조 제3항).
2. 사안과 법원의 판단 : 공고 전 동의서는 서면결의 아니고, 사전 개표도 위법
이번 사건은 경기 구리시의 391세대 규모 집합건물에서 벌어졌습니다. 관리인 후보가 2021년 12월 중순부터 구분소유자들에게서 관리인 선임 동의서를 모았고, 전임 관리인은 그 현황을 파악한 뒤 관리단집회를 소집했는데요.
집회 당일 의장은 미리 모은 동의서 240장을 먼저 개표한 뒤 현장 참석자들에게 투표하게 했고, 단일 후보가 관리인으로 선임되었습니다. 이에 구분소유자들이 결의무효확인을 구했습니다.
의정부지방법원 남양주지원 2022가합502** 판결 [관리단집회결의무효확인등청구의소]
D은 이 사건 동의서들 중 대부분을 이 사건 집회의 소집 통지 및 공고가 이루어지기 전 또는 그가 관리인 선임을 위한 단일 후보자로 확정되기 전에 수집한 것으로 보이고, (중략) 그런데 그 동의서들은 아직 이 사건 집회의 결의 대상조차 명확히 특정되지 않은 상태에서 작성된 것이므로, 이 사건 건물의 구분소유자 또는 의결권을 행사할 수 있는 점유자들이 이 사건 집회의 개최사실과 이 사건 안건의 내용을 사전에 숙지하고 충분히 생각한 상태에서 서면에 의한 의결권을 행사하였다고 보기 어렵다.
(중략) H는 D, J 등 이 사건 집회에 직접 참석한 구분소유자 등이 이 사건 안건에 대해 찬반 투표를 하기 전에 이 사건 동의서들을 개표하였는데, 이러한 행위는 선거인들의 자유로운 판단을 방해할 우려가 있는 것으로서 선출절차의 기본이념인 중립성과 공정성을 현저히 침해하는 것이다.
법원은 동의서 대부분이 소집통지·공고 전이나 후보 확정 전에 수집되었고, 결의 대상조차 정해지지 않은 상태에서 작성되었으므로 적법한 서면결의가 아니라고 보았습니다.
의장이 현장 투표 전에 동의서를 개표한 것도 선출절차의 중립성과 공정성을 현저히 침해한다고 판단했는데요.
여기에 별도 주소를 신고한 구분소유자에게도 건물 우편함으로만 소집통지를 한 것은 위법하고, 등기를 마치지 않은 후보 본인과 대리권 증명이 없는 대리인의 찬성표도 무효라고 보았습니다.
결국 의결정족수에 현저히 미달한 중대한 하자가 있다며 관리인 선임 결의는 무효라고 판단했고, 항소심에서도 항소가 기각되었습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리인 선임 집회, 서면결의서는 이렇게 받으세요!
TIP
⭐ 서면결의서는 소집공고와 후보 등록 마감 뒤에 받으세요. 안건과 후보가 정해지기 전에 받은 동의서는 적법한 서면결의로 인정되지 않습니다.
⭐ 개표는 현장 투표가 끝난 뒤 함께 하세요. 현장 투표 전에 서면결의서부터 개표하면 선출절차의 공정성을 해치게 됩니다.
⭐ 소집통지는 신고된 통지장소로 보내세요. 별도 주소를 제출한 구분소유자에게 건물 우편함으로만 통지하면 위법이 됩니다.
⭐ 결의를 다투는 쪽이라면 동의서 작성 시점부터 확인하세요. 작성 시점과 개표 순서, 찬성자의 의결권 유무를 구체적으로 따져 보아야 합니다.
이처럼 미리 모은 동의서로 과반을 채웠더라도, 결의 대상이 정해지기 전에 받은 것이라면 적법한 서면결의로 인정되지 않아 관리인 선임 결의가 무효가 될 수 있습니다.
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