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분양자가 지정한 관리업체, 관리단이 관리를 시작하면 관리위탁계약 기간이 남아도 더 이상 버틸 수 없어요!
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 권위자 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
신축 상가나 오피스텔에 입주하면 분양자가 정해 둔 관리업체가 먼저 관리를 시작하는 경우가 대부분입니다. 분양계약서에 '분양자가 지정한 업체가 최초 몇 년간 관리한다'는 조항이 들어 있는 경우도 많죠.
그런데 구분소유자들이 관리단집회를 열어 관리인을 뽑고 새 업체를 정했는데, 기존 업체가 계약 기간이 남았다며 나가지 않는다면 어떻게 될까요?
과연 분양자가 맺어 둔 계약을 내세워 계속 관리할 수 있을까요?
1. 법 규정 : 관리위탁계약의 효력은 관리단의 관리 개시 후에도 유지될까?
구 집합건물법 제9조의3은 관리단이 관리를 개시할 때까지 분양자가 집합건물을 관리하도록 정하고 있었습니다.
관리 공백을 막으면서도, 분양자가 오랫동안 관리하며 구분소유자들의 관리권한을 침해하지 못하도록 한시적으로만 관리의무를 부과한 것이죠. 그래서 입주 초기에는 분양자가 선정한 위탁관리업체가 관리를 맡는 경우가 많습니다.
현행법상으로는 분양자가 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 건물을 관리하도록 정하고 있습니다.
다만 이 사건의 경우 법이 개정되기 전에 발생한 사건이므로, '관리단이 관리를 개시할 때까지'로 정한 구법이 적용되었습니다.
2. 사안과 법원의 판단 : '최초 5년간 관리' 조항에도 관리위탁계약은 관리단에 효력 없음
이번 사건의 원고는 집합건물 분양자와 관리위탁계약을 맺고 관리를 맡아 온 위탁관리회사입니다.
분양계약서에는 '분양자가 지정한 관리주체가 최초 5년간 관리운영한다'는 조항이 있었고, 분양자는 수분양자들로부터 관리위탁계약을 인정한다는 관리동의서도 받아 두었는데요.
그런데 관리단이 관리단집회를 열어 관리인을 선임하고 새 업체와 계약한 뒤 업무 인계를 요청하자, 원고는 자신에게 관리권한이 있다며 인계를 거부하고 관리를 이어 가다가 관리인이 신청한 업무방해금지가처분 결정이 나오고서야 관리를 멈췄습니다.
이후 원고는 관리단에 그동안의 용역대금을 청구했고, 관리단은 원고가 관리 개시 이후 걷은 관리비를 반환하라는 반소로 맞섰습니다.
대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다2291**(본소),
2020다2292**(반소) 판결 [용역비·관리비반환청구의 소]
분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다.
대법원은 관리단이 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 잃고, 분양자가 맺은 관리위탁계약은 관리단에 당연히 승계되지 않는다며 원고의 용역대금 청구를 받아들이지 않았습니다.
분양계약서의 관리 조항 역시 분양자가 관리하는 기간 동안 그 업체의 관리를 승인한다는 뜻일 뿐, 관리단 출범 이후까지 계약 효력을 인정하는 합의로 볼 수 없고, 관리동의서도 마찬가지라는 것인데요.
다만 원고가 권한 없이 걷은 관리비는 이를 낸 구분소유자들에게 돌려줘야 할 돈이지 관리단에 반환할 것은 아니라며, 관리단의 반소 청구도 받아들이지 않았습니다.
3. 실무적 시사점 : 기존 관리위탁계약에 어떻게 대응해야 할까?
TIP
📢 관리인 선임 직후 관리 개시를 통지하세요. 분양자와 기존 업체에 관리 개시를 알리고 업무 인계를 요구해야 합니다.
📢 인계를 거부하면 가처분으로 신속히 대응하세요. 업무방해금지가처분 등으로 관리권한을 확보하는 것이 효과적입니다.
📢 분양계약서의 '○년 관리' 조항에 흔들리지 마세요. 이런 조항이나 관리동의서가 있어도 관리단의 관리권한은 제한되지 않습니다.
📢 무단으로 걷은 관리비 처리도 함께 준비하세요. 기존 업체가 걷은 관리비는 관리단이 직접 돌려받기 어려우므로, 이중 납부 문제를 어떻게 정리할지 미리 설계해야 합니다.
이처럼 관리단이 관리인을 선임해 관리를 시작하면, 기존 업체는 분양자가 맺어 둔 관리위탁계약을 내세워 관리권한을 주장할 수 없습니다. 결국 출발점은 적법한 관리단집회로 관리인을 선임하는 것이죠.
관리단집회 절차 자문이나 총회 대행이 필요한 경우에는 단순히 집회를 개최하는 것을 넘어 사전 준비 절차와 필요 서류를 꼼꼼히 검토하고, 관련 법적 요건을 충족하는 것이 중요합니다. 이와 관련한 도움이 필요하시다면 주식회사 집회와 상담하여 권형필 변호사와의 업무 협약을 바탕으로 집회 준비부터 대행, 법률 분쟁 대응까지 체계적으로 해결 방안을 마련하시기 바랍니다.
