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인계를 거부하고 버틴 분양자 측 위탁관리업체, 수수료는 몰라도 인건비는 관리단이 물어줘야 할 수 있어요!
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협약으로 관리업체 교체·인계 분쟁 등 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
신축 집합건물은 관리인이 선임되기 전까지 분양자가 관리하고, 분양자는 보통 위탁관리업체와 계약해 그 업무를 맡깁니다. 이후 구분소유자들이 관리단집회에서 관리인을 선임하고 새 업체를 정하면, 기존 업체와 인계를 둘러싼 다툼이 생기곤 하죠.
그런데 기존 업체가 "밀린 용역비부터 정산하라"며 인계를 거부하고 관리를 계속했다면 어떨까요?
과연 관리단은 그 기간의 대가를 업체에 돌려줘야 할까요? 대법원 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 분양자 측 위탁관리업체, 관리단이 관리를 시작하면 권한이 끝나요.
구 집합건물법은 관리단이 관리를 개시할 때까지 분양자가 집합건물을 관리하도록 정하고 있었습니다. 그래서 입주 초기에는 분양자가 계약한 위탁관리업체가 관리를 맡는 경우가 많죠.
현행법상으로는 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 건물을 관리하도록 정하고 있습니다.
다만 이 사건의 경우 법이 개정되기 전에 발생한 사건이므로, '관리단이 관리를 개시할 때까지'로 정한 구법이 적용되었습니다.
2. 사안과 법원의 판단 : 위탁관리 수수료는 안 되지만, 필수 업무 인건비는 부당이득
이번 사건의 원고는 분양자들과 관리위탁계약을 맺고 집합건물을 관리해 온 업체입니다.
관리단이 관리인을 선임해 관리를 개시한 뒤 업무 종료와 인계를 요청했지만, 원고는 미납 용역비를 정산하기 전에는 인계할 수 없다며 약 1년 4개월 동안 관리를 계속했는데요.
관리단의 관리행위 금지 가처분이 확정되자 원고는 업무를 중단했고, 이후 관리단을 상대로 그 기간의 위탁용역비 상당을 부당이득으로 돌려 달라고 청구했습니다.
대법원 2022다2335** 판결 [용역비]
분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다. 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없다.
(중략) 원고가 이 사건 집합건물에 대하여 그와 같은 업무를 수행함에 따른 이득은 이 사건 집합건물의 관리 주체인 피고에게 귀속되었다고 할 수 있으므로 피고로 하여금 이를 원고에게 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에도 부합한다. 따라서 원심으로서는 원고의 관리인력이 수행한 업무 중 피고에게 이득이 된 부분을 특정하고, 그와 관련한 관리인력의 인건비가 적정한지 여부를 추가로 심리·판단하였어야 한다.
대법원은 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 위임이 아니라 법이 부과한 고유한 것이므로, 관리단의 관리가 개시되면 분양자는 관리권한을 잃고 그 법률관계도 관리단에 승계되지 않는다고 보았습니다.
그래서 위탁관리 수수료는 부당이득이 되지 않는다는 것이죠.
그러나 원고가 계약 없이 한 업무 중에는 공용부분의 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 기본적이고 필수적인 업무가 포함되어 있었고, 가처분 결정 후 곧 업무를 중단했으며 관리단이 피해를 입거나 별도 비용을 부담한 자료도 없었는데요.
결국 그 업무에 따른 이득은 관리단에 귀속되었다며 관리인력 인건비 상당은 부당이득이 될 수 있다고 보고, 이 부분을 배척한 원심을 파기환송했습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리인 해임을 추진한다면 이렇게 준비하세요!
TIP
⏳ 인계를 요청할 때 종료 일자를 명확히 통보하세요. 종료 일자를 분명히 밝혀 계약 승계를 거부한다는 의사를 확실히 해 두어야 합니다.
⏳ 인계를 거부하면 지체 없이 가처분으로 대응하세요. 신속한 대응이 나중에 정산해야 할 부담을 줄이는 길입니다.
⏳ 위탁관리 수수료와 관리인력 인건비는 다릅니다. 수수료는 관리단이 부담하지 않지만, 건물 유지에 필수적인 업무의 인건비는 부당이득으로 정산될 수 있습니다.
⏳ 관리업체라면 받지 못한 용역비는 분양자에게 청구하세요. 관리단에는 필수 업무 인건비 범위에서만 다툴 수 있으므로 업무 일지와 인력 투입 자료를 남겨 두어야 합니다.
이처럼 분양자 측 위탁관리업체는 관리단에 위탁계약의 효력을 주장할 수 없지만, 관리단 관리 개시 후에도 건물 유지에 필수적인 업무를 했다면 그 인건비는 정산 대상이 될 수 있습니다.
관리단집회 절차 자문이나 총회 대행이 필요하시다면 주식회사 집회와 상담하세요. 권형필 변호사와의 업무 협약으로 사전 준비 절차부터 필요한 서류, 관리단집회 대행, 그리고 법률 분쟁 대응까지 의뢰인의 편에 서서 끝까지 함께 하겠습니다.
