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집합건물 기계식 주차장 고장으로 차량 파손, 위탁관리회사 외에 관리단도 손해배상 책임 질까?
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 권위자 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
요즘에는 기계식 주차장을 사용하는 오피스텔이나 상가, 주상복합 건물이 많은데요. 기계식 주차기기를 사용하는 건물에서는 기계 노후화나 오작동으로 인해 사고가 발생하는 경우가 있습니다. 기본적으로 차량의 가격이 적지 않고, 요즘에는 수억 원 대의 슈퍼카도 어렵지 않게 볼 수 있기 때문에 기계식 주차장 고장으로 사고가 발생했을 경우 피해 차주와 관리단 사이에 손해배상 책임을 두고 치열한 법적 공방이 발생하기도 합니다.
피해 차주 측에서는, 관리단이 관리주체로서 기계식 주차기를 점유, 관리하고 있으므로 여기에서 발생한 피해를 보상할 책임이 있다고 주장하는데요. 하지만 기계식 주차기기는 관리단이 직접 관리하기 보다 외부 전문 업체를 통해 위탁관리를 하는 경우가 대부분입니다. 과연 기계식 주차장의 관리를 외부 업체에 맡긴 경우, 관리단이 손해배상 책임을 부담할까요?
1. 공작물 점유자는 누구인가?
민법 제758조에 따르면 공작물의 설치나 보존상 하자로 인해 타인에게 손해가 발생하면 공작물 점유자가 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 다만 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다 했다면 2차적으로 그 소유자가 손해배상 책임을 부담합니다.
이때 공작물 점유자란, 공작물을 사실상 점유하면서 그 설치나 보존상 하자로 인해 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위하여 공작물을 보수, 관리할 권한과 책임이 있는 자를 의미합니다.
2. 기계식 주차장 운영권 일체를 위임했다면? 관리단의 공작물 점유자 지위 배제!
이 사건에서는 기계식 주차장에서 차량을 출고하던 중 사고가 발생했고, 그로 인해 내부에 있던 다수의 차량이 파손되었습니다. 이에 피해 차량 소유자들은 관리단이 주차 시설을 사실상 지배하는 공작물 점유자이고, 외주 업체는 단순히 점유 보조자에 불과하다며, 관리단에 공작물 책임을 전제로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
그러나 법원은 관리단과 주차 관리업체 사이의 계약 내용을 분석한 뒤, 이 사건 관리단이 공작물 점유자의 지위에 있지 않다고 판단했습니다. 법원이 이렇게 판단한 주된 이유는 다음과 같습니다.
위탁관리업체는 관리단에 매월 일정 금액을 납부하는 것 외에 주차장 운영 수입 전액을 취득했음
주차시설의 정기 점검료를 포함하여 일체의 운영비용을 주차업체가 부담함
통상적인 고장을 보수하기 위하여 위탁관리업체가 직접 전문 보수업체와 정비 계약을 체결하고, 점검 보고 및 보수 지시를 내렸음
관리단은 주차요금 기준을 승인하는 것 이외에 계약 기간 동안 기계식 주차장 운영에 일절 관여하지 않았음
즉, 관리단은 이 사건 기계식 주차기기에 대한 사실상 지배력을 상실했기 때문에 공작물 점유자의 지위에 있지 않고, 위탁관리업체가 관리단으로부터 이 사건 기계식 주차기기를 사실상 지배하며 관리할 모든 권한과 책임을 위임받았으므로 위탁관리업체가 공작물 점유자라고 본 것입니다.
3. 점유자의 과실 인정, 그럼에도 관리단이 책임?
일단 이 사건에서는 위탁관리업체의 손해배상 책임이 인정되었습니다. 하지만 그럼에도 관리단에도 관리 소홀을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까요? 이에 대한 대답은 '아니오'입니다.
민법 제758조에 따른 손해배상 책임은 원칙적으로 공작물 등의 점유자가 부담합니다. 다만 점유자가 필요한 주의 의무를 다 했다고 인정되는 경우에만 소유자에게 보충적으로 손해배상 책임이 인정됩니다.
이미 이 사건에서는 위탁관리업체의 공작물 점유자로서의 책임이 인정되었기 때문에, 소유자인 관리단은 손해배상 책임을 부담하지 않습니다.
4. 실무상 주의사항, 단순 위탁과 일체 위임은 구별해야
아파트나 집합건물에서는 어떠한 시설의 관리를 외부 업체에 위탁하는 경우가 있습니다. 통상적인 위탁 계약이라면 관리단이나 입주자대표회의가 여전히 실질적인 지배력이 있다고 인정되기 때문에 공동 점유자로 인정될 가능성이 높고, 이 경우 손해배상 책임을 피하기 어렵습니다.
하지만 오늘 살펴본 사례처럼 외부 위탁관리업체가 수익금을 가져가고 또한 유지나 보수 비용을 부담하며, 시설물 관리에 대한 전반적인 사항을 결정하거나 지시할 수 있는 권한 일체를 가지고 있다면 이와 관련한 사고가 발생했을 때 관리단이 책임을 면할 수 있습니다.
구분 | 민법 제758조 제1항 및 주요 법적 쟁점 | 법원의 판단 및 실무 적용 기준 |
점유자 판단 | 관리단 vs. 위탁관리업체 중 기계식 주차장의 공작물 점유자가 누구인지 | 주차장 수익금 및 운영, 보수 권한 일체를 이전받은 위탁관리업체 |
관리단의 점유자 책임 | 관리단이 공작물 점유자로서 책임을 부담하는가? | ❌ 책임 없음 (일체 권한 위탁으로 사실상 지배권 없음) |
관리단의 소유자 책임 | 점유자의 과실이 인정될 때, 소유자로서 손해배상 책임을 부담하는가? | ❌ 면책 (점유자가 책임을 부담하므로 소유자의 책임 불성립) |
실무 가이드 | 관리단의 책임 면책을 위한 위탁관리계약의 요건 | 단순 용역 위탁이 아닌 운영권, 유지보수 비용의 부담 등 일체의 권한 이전 필요 |
집합건물 내 공용 시설물 관리에 대한 계약 체결이나 이와 관련한 손해배상 소송을 대응할 때에는 단순히 계약 관계가 존재하는지를 넘어 계약 관계 및 세부 내용에 따라 관리단의 책임 소재가 달라질 수 있습니다. 이와 관련한 분쟁이 발생하셨다면 시설물의 점유 구조를 먼저 분석해서 전략적으로 해결책을 찾으시기 바랍니다.
