복도나 주차장 등 공용부분 무단 점유와 명도·철거 소송, 입주자대표회의 명의로 제기하면 안 되는 이유!

안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 총회 대행까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.

간혹 아파트나 집합건물의 복도나 주차장 등 공용부분에 물건을 적치해두는 경우가 있습니다. 공사에 필요한 물건을 일시적으로 놔두는 경우라면 그냥 넘어갈 수는 있지만, 일부 세대 또는 제3자가 공용부분을 무단으로 사용한다면 다른 입주민들의 불만이 쌓이게 되는데요.

이때 아파트 입주자대표회의 의결 또는 '입대의가 소송을 제기할 수 있다'는 관리규약 조항은 근거로 입주자대표회의가 직접 불법 점유자에 대해 방해배제 청구 소송(명도, 철거 소송)을 제기하기도 합니다.

하지만 아무리 관리규약에 명시되어 있더라도, 입주자대표회의 명의로 제기한 방해배제 소송은 법원에서 본안 판단도 받지 못한 채 각하될 가능성이 높습니다.

1. 공용부분 방해배제는 '구분소유자 고유의 재산권'입니다.

대법원은 아파트 공용부분이나 대지를 제3자가 불법 점유할 때 행사할 수 있는 '방해배제청구권'은 입주자대표회의 일상적인 관리 권한이 아니라, 소유권을 가지고 있는 구분소유자 각자에게 귀속되는 공유지분권(재산권)이라고 명확히 선을 그었습니다.

따라서 이러한 소송은 원칙적으로 구분소유자 개인이 제기하거나, 집합건물법에 따라 성립된 '관리단' 또는 '관리인'이 구분소유자들의 동의나 결의를 받아 진행해야 합니다.

2. 관리규약에 '입대의가 소송을 제기할 수 있다'고 기재되어 있어도 무효입니다.

실무에서 가장 많이 당황하시는 대목이 바로 이 부분입니다.

대법원은 "아파트 관리규약에 '입주자대표회의가 구분소유자를 대리하여 공용부분 소유권에 기초한 방해배제청구권을 행사할 수 있다'는 내용이 있더라도, 이는 구분소유자의 본질적 권리를 침해하므로 해당 관리규약 조항 자체가 무효"라고 판단합니다.

즉, 아파트 자치 규약으로 법이 정한 구분소유자의 재산권적 소송 자격을 입주자대표회의에 임의로 부여할 수는 없다는 것입니다.

3. 공용부분 불법점유, 올바른 대응법은?

아파트 공용부분 무단 점유와 관련한 문제를 해결하기 위해서는 단순히 입대의 의결이나 관리규약만 믿고 소송을 제기해서는 안 됩니다.

· 구분소유자 개인이 직접 소송을 진행하거나,

· 집합건물법상 구분소유자들의 동의 및 권한 위임 절차를 엄격히 거쳐 소송을 진행해야 각하라는 참패를 면할 수 있습니다.

	주요 법적 쟁점	대법원 판단 및 실무 기준
방해배제청구권의 성격	공용부분 불법점유자에 대한 방해배제 청구 권한	단체에 귀속되는 권리가 아닌, "구분소유자 개인의 공유지분권(재산권)"에 해당함
입주자대표회의의 권한	입주자대표회의가 직접 자기 이름으로 방해배제 소송을 할 수 있는지	❌불가 (입대의는 공동주택 관리에 관한 권한만 있을 뿐, 소유권에 대한 권한은 없음)
관리규약의 효력	관리규약에 "입대의가 구분소유자를 대리해 소송할 수 있다"고 규정한 경우	❌ 해당 관리규약 조항은 무효 (구분소유자의 기본적 권리를 해침)
정당한 소송 주체	공용부분 불법점유 차단을 위한 정당한 원고 적격	구분소유자 각자 또는 전원 집합건물법상 결의를 거친 관리단 및 관리인

당사자 요건을 구비하지 않은 경우, 소 제기에 소요된 기간과 비용을 모두 날리게 됩니다. 공용부분 불법 점유나 단지 내 재산권 분쟁으로 고민 중이시라면, 소 제기 전 당사자 지정 단계부터 정교하게 검토하는 전문가의 조력을 받아 안전하게 대응하시기 바랍니다.

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