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관리규약 개정과 업종제한 규정 신설, 구분소유자 개별 동의 필요할까?
- 주식회사 집회
- 5분 전
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판례 해설
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집합건물법 제29조에서는 관리규약의 설정과 변경, 폐지를 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다. 나아가 이러한 규약의 설정, 변경 등이 일부 구분소유자에게 특별한 영향을 미친다면 해당 구분소유자의 승낙까지 받아야 한다고 규정하고 있는데요. 그렇다면 관리규약을 개정하면서 '기존에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 협의 및 승인을 얻은 후 입점한다'라는 업종제한 규정을 신설했다면 구분소유자 전원의 동의가 필요할까요?
아래에서 살펴볼 사례에서는 점포를 매수한 원고가 피아노 학원으로 영업을 하고 있었습니다. 해당 점포는 상당한 규모가 있는 대규모점포였기 때문에 구분소유자 및 상인들의 이익을 보호하고 건전한 상행위 및 효율적인 관리의 필요성이 있었는데요. 이에 해당 건물에서는 각 층마다 번영회를 두고, 개별적으로 준칙을 제정하여 시행, 운영하고 있었습니다. 이에 원고의 점포가 위치한 4층에서는 '회칙 시행일 이전에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 4층 번영회와 협의 후 관리사무소의 승인을 얻은 후에 입점한다'는 내용이 포함된 번영회칙을 제정했습니다. 그런데 이후 피고가 이 사건 건물의 4층 점포를 임차한 뒤 원고와 동일하게 피아노 학원으로 영업을 개시하였습니다. 이에 원고는 피고와 해당 점포의 구분소유자를 상대로 피아노학원 임대계약 철회를 요구하는 내용증명을 보냈지만, 해당 점포의 구분소유자는 원고의 요구를 받아들일 수 없다는 내용증명을 보냈습니다. 한편, 해당 건물의 4층 입점주들은 피고와 해당 점포의 구분소유자가 4층 번영회칙과 이 사건 건물의 규약을 위반했다며 재고를 요구하는 데 서명하였고, 4층 번영회는 피고의 피아노학원 입점을 만장일치로 반대하기도 했습니다.
그러자 피고는 집합건물법 제29조 제1항 단서 조항에 따라 관리규약의 설정 등이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 하는데, 피고 점포의 소유자는 여기에 동의한 적이 없으므로 해당 관리규약 내지 번영회칙은 효력이 없다고 주장했습니다. 하지만 이 사건과 같이 업종제한에 관한 규약을 설정할 경우, 그로 인해 다른 구분소유자들이 일정 부분 제약을 받는 것은 사실이지만 이는 모든 구분소유자에게 동일한 영향을 미치는 것이기 때문에 특정 구분소유자의 승낙을 얻을 사항에 해당하지 않습니다. 법원 역시 이와 같이 설시하면서, 피고 점포의 구분소유자가 번영회칙 등에 동의하지 않았다고 하더라도 번영회칙 등의 유효성에는 영향이 없다고 판단했습니다.
상가 건물에서 지정업종 규정이 있다면 이는 해당 점포의 영업 이익을 보장하는 강력한 수단이 됩니다. 따라서 기존에 지정업종 규정을 삭제할 경우에는 그 규정으로 보호받고 있던 구분소유자의 개별적인 동의가 필요합니다. 하지만 이 사건과 같이 업종 제한 규정을 추가하는 경우에는 모든 구분소유자들에게 동일한 효력을 발생시키기 때문에 구분소유자의 개별적인 동의를 받을 필요가 없습니다.
법원 판단
기록과 원심판결에 나타난 관리단 규약과 4층 번영회칙 제정의 경위 및 내용, 특히 이 사건 건물의 4층 번영회칙은 집합건물법상의 관리단에 해당하는 총번영회에서 제정한 관리단 규약에서 각 층별 번영회를 구성할 것과 그 층별 규약의 제정권한 및 업종제한에 따른 자세한 사항을 규정할 권한을 위임하는 규정을 둠에 따라 이에 근거하여 작성된 것인 점, 4층 번영회칙에 대하여 집합건물법 제29조 제1항 전문에 따른 4층 구분소유자 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성을 받은 점, 관리단 규약에서 업종제한에 관한 자세한 사항을 각 층별 번영회에서 정하도록 위임한 취지는 특정 층의 번영회에서 제정한 해당 층 구분소유자들만의 이해관계 조정을 위한 층별 번영회칙에 대하여 다른 층의 각 구분소유자들은 모두 동의하여 이를 관리단 규약의 내용으로 받아들이겠다는 취지로 해석되는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물 4층 번영회칙도 관리단 규약에 포섭되어 그 일부로서 효력을 가진다고 봄이 상당하므로, 집합건물법 제42조에 따라 해당 층 모든 구분소유자와 그 특정승계인 및 임차인 등에 대하여도 효력이 미친다고 할 것이다.
나아가 집합건물법 제29조 제1항 후문은 '관리단 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부의 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.'고 규정하고 있으나, 이 사건에서처럼 새로이 업종제한에 대한 관리단 규약을 설정하는 경우 그로 인하여 소유권 행사에 다소 제약을 받게 되는 등 구분소유자의 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일한 영향을 미치는 것이므로 , 결국 '전체의 구분소유자'의 권리에 관한 것이지 특별한 사정이 없는 한 '일부의 구분소유자'에게만 특별한 영향을 미치는 것이라고는 할 수 없으므로, 설령 피고가 임차한 4층 30호의 구분소유자 소외 1이 4층 번영회칙에 대하여 승낙을 하지 않았더라도 피고가 그 규약의 효력을 부인할 수는 없다고 하겠다.
그렇다면 피고에게 이 사건 건물의 관리단규약과 4층 번영회칙에 정한 동종 업종 영업의 사전 승인 등 업종제한에 관한 규정이 적용된다고 본 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 집합건물법상의 관리단 규약에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
