업종 준수를 규정한 관리규약을 개정할 때, 관리단집회 결의 외에 반드시 필요한 것은?

판례 해설

안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 현장 대행, 그리고 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.

이전 칼럼에서 지정업종을 변경하기 위해서는 관리단 대표회의의 승인이나 관리단집회 결의는 물론, 해당 규정으로 업종 보호를 받고 있던 구분소유자의 개별적 동의가 필요하다고 말씀드렸는데요. 오늘도 이와 관련한 사례를 소개해 드리려고 합니다.

이 사건 건물에서는 시공사가 건물을 분양하면서 원고에게 '약국'을 업종으로 지정해서 분양했습니다. 이 사실은 분양계약서에 기재되어 있었는데요. 나아가 해당 건물의 관리규약에서도 업종 준수 규정이 포함되어 있었습니다. 그런데 이후 해당 건물의 상가번영회에서는 관리규약을 개정하면서 해당 업종제한 규정을 폐지했고, 피고1 소유의 점포에 임차인인 피고 2가 원고와 동일한 업종인 약국으로 영업을 시작했습니다.

원고는 분양계약서와 관리규약을 근거로 피고 2가 이 사건 건물에서 약국 영업을 할 수 없다고 주장했지만, 피고들은 상가번영회가 관리규약 개정을 통해 업종 준수 규정을 폐지했기 때문에 이제는 자유롭게 업종을 선택해서 영업할 수 있다고 주장했습니다.

결국 이 사건에서는 상가번영회의 관리규약 개정이 적법한지가 문제되었는데요. 이에 대해 법원은 특정 구분소유자의 권리에 영향을 미치는 결의를 하기 위해서는 해당 구분소유자의 동의가 필요하다는 기본적인 법리를 설시했습니다. 결국 지정업종 규정을 삭제하는 내용의 관리규약 개정은 해당 규정으로 보호받고 있던 원고의 권리를 침해하는 것이기 때문에 원고의 동의를 받아야 하는데, 관리규약을 개정하는 과정에서 원고의 동의가 없었기 때문에 해당 개정은 효력이 없다는 것입니다.

집합건물에서 어떠한 사항을 결의할 때에는 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 그러나 이 관리단집회 결의는 사소한 절차를 지키지 않아서 해당 결의 자체가 무효가 되는 경우가 많은데요. 그렇기 때문에 처음 관리단집회를 준비하실 때에는 전문가와 상담을 통해 절차를 진행하시는 게 좋습니다. 주식회사 집회는 관리단집회 절차를 전문적으로 진행할 뿐만 아니라 그 과정에서 필수적인 소집통지, 의결권 산정, 그리고 상대방으로부터 소송이 제기될 경우 법률 전문가와의 연계까지 원스톱 서비스를 제공합니다. 관리단집회 절차와 관련한 문의사항이 있으시면 편하게 연락주세요.

법원 판단

집합건물법 제29조 제1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정, 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'라고 규정하고 있고, 이는 강행규정이라 할 것인데, 피고들의 주장 자체에 따르더라도 관리규약 개정에 찬성한 13명의 입점자만으로는 집합건물법의 위 규정에 따른 의결정족수 24명에 미치지 못함이 계산상 명백하므로, 관리규약을 개정하면서 업종제한 규정을 삭제한 것은 집합건물법 제29조 제1항에 위반하여 무효이다.

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