관리규약 개정으로 기존에 지정업종으로 분양된 업종의 보호 규정을 변경할 수 있을까?

판례 해설

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집합건물에서는 처음에 건물을 분양할 때, 혹은 관리규약을 통해서 지정업종을 규정하기도 하는데요. 그 이유는 상가 내 중복된 업종의 영업을 방지하고 그로 인해 입점자 사이에 분쟁을 예방하기 위함입니다. 그렇다면 지정업종 보호 규정을 삭제하기 위해서는 관리규약 개정만으로 가능할까요?

집합건물에서 어떠한 안건에 대한 결정을 할 때에는 관리단집회 결의를 거칩니다. 다만, 관리단집회 결의로 특정 구분소유자의 권리에 영향을 미치게 될 경우에는 해당 구분소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있는데요. 지정업종 보호 규정을 삭제하는 것은 해당 규정으로 인해 영업권 보호를 받고 있던 구분소유자의 권리에 영향을 미치는 것이므로 관리단집회 결의는 물론, 해당 구분소유자의 개별적인 동의가 필요합니다.

아래에서 살펴볼 사례에서도 기존에 커피숍으로 지정업종 보호를 받는 점포가 있었는데, 관리단 대표위원회의 승인을 받아 다른 점포도 커피숍으로 업종을 변경했습니다. 해당 건물의 관리규약에서는 지정된 업종 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 대표위원회의 사전승인을 얻도록 규정하고 있었는데요. 이에 대해 법원은 위와 같은 규정이 있다고 하더라도 기존에 지정업종 보호를 받고 있는 구분소유자의 동의를 받아야 하는 것은 변함이 없다고 판단했습니다.

따라서 집합건물에서 지정업종이 지정되어 있는 경우, 이를 변경하기 위해서는 해당 규정으로 업종 보호를 받고 있는 구분소유자의 동의를 우선적으로 받아야 합니다.

법원 판단

이 사건 점포가 S 커피숍이 영업을 개시하기 전인 2004. 12. 27. 관리단 대표위원회의 승인을 거쳐 최종적으로 '커피숍'으로 업종이 변경되기는 하였으나, 이 사건 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에 의하면, 관리단집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는바, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항이라고 할 것이므로 업종의 지정 내지 변경에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 할 것이고, 이는 관리단규약 제11조 제4호에서 구분소유자 등이 '대표위원회의 사전승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위'를 금지하고 있어 대표위원회의 승인이 있다면 업종의 변경이 가능한 경우가 있다 하더라도 그러한 업종의 변경이 다른 구분소유권자의 업종을 침해하는 경우에는 여전히 그 동의를 얻어야 한다고 보아야 할 것이므로, 원심이 같은 취지에서 신청인들이 이 사건 점포에 관한 지정업종을 '커피숍'으로 지정 내지 변경하는 데 동의하였음을 소명할만한 자료가 없어 이 사건 점포에 관한 위와 같은 지정업종의 지정 내지 변경은 위 신청인에 대하여는 그 효력이 없다고 한 것은 정당하고, 거기에 재항고 이유로 드는 법리오해 등의 위법이 없다.

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