집합건물 관리인이 관리규약에서 정한 방법이 아니라 별도의 기준으로 구분소유자들에게 관리비를 부과할 수 있을까?

판례 해설

안녕하세요, 관리단집회의 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.

건물 관리비는 크게 전유부분 관리비와 공용부분 관리비로 구성됩니다. 전유부분 관리비는 가스나 전기, 수도와 같이 전유부분에 거주하면서 이를 실제로 사용하는 사람이 그 사용량에 따라 납부합니다. 반면 공용부분 관리비는 복도나 공동현관, 엘리베이터 등에 사용되는 전기 등 말 그대로 공용부분을 유지, 관리하기 위한 관리비로, 보통 전유부분의 면적 비율에 따라 부과되는데요. 물론 이와 같은 기준은 관리규약에 규정되어 있어야 합니다.

그렇다면 만약 관리비의 부과에 대한 구체적인 사항을 관리인에게 위임할 수 있을까요? 아래에서 살펴볼 사례에서 법원은 관리단에게는 공용부분에 관한 관리권한이 있으므로, 그에 대한 구체적인 내용을 관리규약이 아닌 형식으로 정할 수도 있고, 이를 관리인에게 위임할 수도 있다고 판단했습니다. 따라서 관리인에게 관리비와 각종 부담금 등의 부과, 징수, 운영에 관한 일체의 권한이 위임되었다면 관리인이 나름의 근거와 기준을 가지고 구분소유자들에게 관리비를 부과할 수 있다는 것입니다.

누군가는 '그럴 거면 관리규약이 왜 필요하냐'라고 주장할 수도 있습니다. 하지만 관리규약을 제정하고, 상황에 맞게 개정하기 위해서는 관리단집회를 거쳐야 합니다. 관리단집회에서 관리규약 제·개정을 위한 절차가 적법하게 이뤄지는 것도 사실 쉽지 않고, 이를 위해서는 다소의 시간과 노력이 필요하기 때문에 상황 변경에 따른 즉각적인 대처에는 미흡한 것이 사실입니다. 따라서 법원은 상황이 바뀔 때마다 일정한 절차를 거쳐 관리규약을 개정하지 않고, 현실에 유연하게 대처할 수 있도록 이와 같은 판단을 내린 것으로 보입니다.

법원 판단

집합건물법에 의하면, 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(집합건물법 제17조).

이 사건의 관리규약 제25조, 제26조에 의하면, 건물 공용 부분에서 발생하는 관리비는 원칙적으로 전유면적 비율에 따라 부담하되, 일부 항목에 대해서는 정산제로 할 수 있도록 규정되어 있다. 피고는 동 관리규약에 따르면 관리비는 전유면적 비율에 따라 비례 부담이 원칙이고, 전기, 상하수도료 등 실제 사용량을 확인할 수 있는 부분에 한하여 정산제로 부담하도록 정할 수 있을 뿐이라고 주장하나, 규약에서 정산제로 부과할 수 있는 관리비 항목 중에는 시설관리, 경비, 교통유발분담금, 환경개선분담금 등 개별적으로 사용량을 측정할 수 없고, 그렇다고 전유면적 비율에 따라 구분소유자가 이익을 취한다고 보기도 어려운 항목이 포함되어 있는바, 이에 대해서는 정산 방식을 별도로 정할 필요가 있다. 따라서 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 일반 관리비도 포함되므로, 별도의 정산 방법에 의하여 부담액이 결정될 수 있다.

구체적인 사항에 대하여는 공용부분에 대한 관리 권한이 있는 관리단이나 규약이 아닌 형식으로 정하거나, 집합건물법과 이 사건 관리규약 제11조에 의하여 관리인에게 이를 위임할 수도 있다 할 것이다. 따라서 관리인인 D는 공용부분에서 발생하는 세부 관리비 항목에 대한 정산방법을 정할 수 있는 권한이 있고, 이 사건은 관리계약에 의하여 D에게 '관리비, 각종 부담금 및 제비용 등의 부과, 징수, 운영에 관한 사항 일체가 위임된 바, D가 구분소유자들에게 관리비를 부과한 것은 집합건물법과 이 사건 관리규약에서 예정한 관리단 내지 관리인의 정당한 권한 행사 범위 안에 있는 것이어서 정당하다.

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