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관리업체가 지급하지 못한 전기·수도요금, 구분소유자가 직접 납부했다면 부당이득반환 청구 가능할까?
- 주식회사 집회
- 1월 6일
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 대행까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
집합건물에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 관리비입니다. 오늘은 그 중에서도 관리업체와 구분소유자 사이에 발생한 관리비 분쟁의 한 가지 유형을 살펴보려고 합니다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 건물 준공 이후에 관리규약 제정이나 관리단의 실질적인 활동을 위한 관리단집회가 개최되지 않았습니다. 당연히 관리인도 선임되지 않았는데요. 그러자 이 사건 건물의 일부 구분소유자들은 건물의 원활한 관리를 위해 피고와 위탁관리계약을 체결했습니다. 이에 따라 피고는 계약의 당사자가 되어 전기, 수도공급 계약, 승강기 등 유지보수 계약을 체결했고, 그에 따른 요금을 지급했습니다. 그러나 이후 피고가 위 비용을 지급하지 못하여 단전, 단수, 그리고 승강기와 무빙워크의 운영이 중단됐는데요. 해당 건물에서 대형마트를 운영하고 있던 원고는 이와 같은 피해로 영업에 막대한 지장이 발생할 것이 우려되자 체납된 비용 등을 직접 지급했습니다. 그 과정에서 원고는 자신이 직접 지급한 전기·수도요금에 관해서 부담의무자와 정산방법 등을 정하는 합의를 했고, 이후에 원고는 위 합의를 근거로 피고에게 부당이득반환을 구하는 소송을 제기했습니다.
그런데 이에 대해 원심 법원은 원고 패소 판결을 내렸습니다. 피고는 구분소유자에게서 관리비를 징수하고 이를 관리할 뿐, 관리비용에 대한 부담 주체가 아니라는 이유에서였는데요. 그러나 대법원은 이러한 원심 판결이 위법하다며 파기환송했습니다.
대법원은 집합건물법에서 지분 비율에 따라 각 공유자들이 공용부분의 관리비용을 부담하고 수익을 취득한다고 규정한 것은 단지 원칙을 규정한 것일 뿐, 이에 대해서 구분소유자가 제3자와 개별적으로 계약을 체결해서 관리방식을 선택하고, 비용 부담이나 정산 방법 등을 정하는 것을 제한하는 규정이 아니라고 판단했습니다. 결국 이 사건의 경우, 원고가 직접 수도, 전기요금을 지급하면서 피고와 부담 의무자와 정산 방법에 대해 합의했다면, 이는 집합건물법이 아니라 해당 합의의 해석을 통해 누가 비용을 부담하도록 했는지를 정해야 한다는 것입니다.
집합건물법에 따르면 구분소유 관계가 성립한 집합건물에서는 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 관리단이 성립합니다. 하지만 집합건물임에도 관리단이 실질적으로 구성되지 못하는 경우도 존재하는데요. 이러한 상황에서 건물의 운영, 관리에 관한 분쟁이 발생하면 적극적으로 대응하지 못하게 되는데요. 집합건물 내 발생한 분쟁이나 관리단 구성으로 어려움을 겪고 계시다면 주식회사 집회와 상의해보세요. 맞춤형 컨설팅과 관리단집회 대행까지 한 번에 해결해 드리겠습니다.
법원 판단
관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용 부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다.
이 사건 계약은 피고가 자신의 명의로 계약을 체결하여 관리용역을 수행하도록 정하고 있고, 이 사건 합의는 원고가 지출한 비용에 관하여 그 부담의무자와 정산방법 등을 정해 놓고 있다. 따라서 체납된 전기·수도요금과 승강기·무빙워크 유지보수 비용 등을 부담해야 할 당사자는 집합건물법 규정이 아니라 이 사건 계약과 합의 내용의 해석을 통해 밝혀야 하는 문제이다.
그럼에도 원심은 이 사건 계약과 합의 내용에 관하여 제대로 된 심리를 하지 않은 채, 집합건물법상 관리인에 관한 규정 등을 근거로 피고가 원고 등의 관리비 징수와 지출을 대행한 것일 뿐이라고 단정하고 원고의 청구를 배척하였다. 원심판결에는 집합건물법의 적용 범위에 관한 법리 등을 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.
