특정 구분소유자가 공용부분을 독점 사용할 경우, 다른 구분소유자가 철거 청구를 하기 위해서는 관리단집회 결의가 필요할까?

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 관리단 절차의 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.

집합건물의공용부분은 구분소유자들이 자신의 전유부분 면적 비율에 따라 공유하는 부분인데요. 그렇기 때문에 특정 구분소유자가 독점적으로 소유 또는 사용할 수는 없습니다. 그런데 간혹, 특정 구분소유자가 공용부분을 독점해서 사용하는 경우가 있는데요. 이렇게 특정인이 공용부분을 배타적으로 사용할 경우, 어떻게 문제를 해결할 수 있을까요? 즉, 다른 공유자들이 문제의 구분소유자에게 개별적으로 방해배제 청구를 할 수 있는지, 아니면 이러한 청구를 하기 위해서는 관리단집회 결의가 필요한지가 문제됩니다.

이에 대해 대법원은 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 할 수 있고, 이렇게 공용부분의 현상 유지를 위한 보존행위는 관리행위와 구별되기 때문에 공유자인 구분소유자가 관리단집회 결의를 거치지 않고도 단독으로 할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 특정 구분소유자가 어떠한 시설물을 설치하는 등의 방법으로 공용부분을 독점적, 배타적으로 사용하고 있을 경우, 다른 구분소유자들은 지분권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 철거 청구를 할 수 있습니다.

법원 판단

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서, 제2항은 집합건물의 공용부분의 보존행위는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 규약에 달리 정함이 없는 한 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것으로, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위 뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있다고 풀이되는 것이고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 소론 관리인의 선임이 있고 없고에 관계없이 이를 행사할 수 있는 것인바, 원심이 이 사건 창고 및 공작실이 이 사건 집합건물의 공용부분에 해당한다고 하여 그 구분소유자들인 원고들이 이를 배타적으로 점용하고 있는 피고에 대하여 방해배제를 구하는 이 사건 청구는 보존행위의 범위에 포함된다 할 것이고, 달리 공용부분의 보존행위에 관하여 이 사건 집합건물의 구분소유자들이 특별한 규약을 정하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 원고들의 당사자적격을 인정한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 당사자 적격에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

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