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집합건물의 '소방안전상 위험 때문에 영업 못 하겠어요', 관리비 지급 거절 주장에 대한 법원의 판단은?
- 주식회사 집회
- 2일 전
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판례 해설
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건물의 구분소유자나 그와 임대차 계약을 체결한 임차인은 관리비를 부담해야 합니다. 그런데 만약 관리단의 불법적인 관리행위로 인해 건물을 제대로 사용, 수익하지 못했다면 그 기간에 해당하는 관리비의 지급을 거절할 수 있습니다.
그런데 아래에서 살펴볼 사례에서는 일부 구분소유자들이 건물에 존재하는 소방안전상의 위험을 이유로 관리비의 납부를 거절했습니다. 하지만 이러한 관리비 거부에 대해 법원은 조금 엄격한 시각으로 판단합니다. 일부 구분소유자가 관리비를 납부하지 않을 경우, 그 부족액은 결국 다른 구분소유자들이 분담해야 하고, 이는 건물 관리의 부실로 이어지기 때문입니다.
물론 이 사건의 경우, 당시 대형 건물의 소방시설의 취약성을 지적하는 언론 보도가 있었고, 그 보도 내용 가운데 이 사건 건물이 제연시설이 없는데도 창문을 막고 있다는 문제점이 지적되기는 했습니다. 그러나 반대로, 관리비 지급을 거절한 구분소유자들이 이 사건 건물의 상당히 많은 점포를 소유하고 있는 것은 물론, 이후로도 추가로 점포를 취득했습니다. 만약 구분소유자들이 정말로 건물에 존재하는 화재 등의 위험으로 영업을 하지 못했다면 추가적으로 점포를 취득할 것이 아니라, 소유하고 있던 점포도 매매하는 것이 상식적으로 말이 됩니다. 나아가 위 언론보도 이후 이 사건 건물 관리단에서도 해당 문제 해결을 위한 방법을 찾고 있었는데요. 이에 법원은 이 사건 건물에 존재하는 문제가 구체적, 직접적이지는 않다는 이유로 관리비 지급 거절을 주장하는 구분소유자들의 주장이 이유 없다고 판단했습니다.
결국 건물의 안전상의 위험을 이유로 관리비 지급을 거절하기 위해서는 단순히 해당 위험으로 인한 사건 사고가 발생할 것이 걱정된다는 식의 추상적인 위험으로는 부족하고, 직접적이고 구체적인 위험이어야 합니다.
법원 판단
집합건물법 제10조 제1항은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 규정하고, 제11조는 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다고 규정하면서도 제17조는 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있다. 이처럼 모든 구분소유자가 공용부분을 공유하면서 관리비용을 부담하는 이상 집합건물의 구분소유자가 소방안전상의 위험을 이유로 관리비를 지급하지 않는 경우 다른 구분소유자에게 그 부담이 돌아갈 수밖에 없아. 이는 다른 구분소유자의 영업의 자유와 재산권을 침해할 우려가 있다.
이와 같이 소방안전상의 위험을 이유로 관리비 지급을 거절할 수 있는 권리가 다른 구분소유자의 권리와 충돌할 수 있음을 염두에 두고, 제연설비 등 소방안전 상의 위험을 제거할 수 있는 소방 설비를 설치할 수 있는 비용은 관리비 또는 관리비와 함께 부과되는 장기수선충당금에서 나오는 것이 현실적인 상황인 점, 이 사건 규약 제6조 제6호에 따르면 구분소유자는 건물 유지 관리에 필요한 관리비 등의 부담 의무가 있음을 명시하고 있는 점을 함께 고려해 보면 소방안전상의 위험을 이유로 관리비의 지급을 거절하기 위해서는 화재가 발생하 ㄹ경우 구분소유자의 생명·신체의 안전을 해할 것이라는 추상적인 위험이나 그에 대한 우려만으로는 부족하고, 그러한 위험이 구체적이고 직접적으로 확인될 수 있는 상태여야 한다. 뿐만 아니라 구분소유자가 관리비를 지급하더라도 관리단 등 관리주체가 소방시설의 설치를 거부하는 등이 이유로 소방안전상의 위험이 제거되지 않으리라는 분명한 근거가 있어야 한다.
… 위와 같은 사정들을 종합해 보면, 안전하게 생활할 권리는 우리 헌법에서 도출되는 중요한 기본권이고, 우리 사회에 있어 안전이라는 문제가 가장 큰 화두로 떠오르고 있기는 하나, 피고들이 주장하는 위와 같은 사유들만으로는 이 사건 건물의 구조나 소방시설 등의 현황에 비추어 소방안전상의 위험이 구체적이고 직접적으로 확인되었다고 보기 어렵다. 또한 피고들이 관리비를 지급하더라도 소방안전상의 위험이 제거되지 않을 것이라고 단정하기도 어렵다.
