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집합건물 내 공동의 이익을 해치는 구분소유자, 관리단집회 결의로 제재하려면 이렇게 해야 합니다!
- 주식회사 집회
- 10월 14일
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 분쟁 해결사! 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
집합건물은 여러 사람이 모여 사는 공간이기 때문에, 특정 구분소유자가 공동의 이익에 반하는 행위를 한다면 집합건물법 제6절에 의해 제재 조치를 할 수 있습니다. 하지만 이러한 제재 조치는 개인의 소유권을 제한하는 측면이 있기 때문에 요건이 까다롭기 때문에 무작정 청구할 수는 없고, 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상 동의를 받아야 합니다.
나아가 관리단집회 결의를 진행할 때에도 주의사항이 있는데요. 바로 단순히 '공동의 이익에 반한다'를 넘어서, 문제된 행위가 구체적으로 무엇인지, 그 행위의 정지나 예방 등을 위해 취할 조치가 구체적으로 무엇인지를 특정해서 결의를 진행해야 합니다.
따라서 건물 내에 질서를 해치고 다른 구분소유자들에게 피해를 주는 사람에게 제재를 하기 위해서는 관리단집회를 제대로 준비해서 결의를 진행해야 합니다.
법원 판단
이 사건 소 중 집합건물법상 공동의 이익 위반행위 결과 제거 청구 부분의 적법 여부
직권으로 이 사건 소 중 집합건물법상 공동의 이익 위반행위 결과 제거 청구 부분의 적법 여부에 관하여 살펴본다.
피고와 같이 집합건물의 전유부분 점유자는 집합건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 되고(집합건물법 제5조 제4항, 제1항), 점유자가 위와 같은 행위를 한 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있으며(같은 법 제43조 제3항, 제1항), 이에 따른 소송을 제기하려면 관리단집회의 결의가 있어야 한다(같은 법 제43조 제3항, 제2항).
그런데 구분소유라는 소유형태와 공동건물이라는 거주‧사용형태가 교차하여 구분소유자 또는 점유자들 사이에 적지 않은 분쟁이 발생할 수 있는 특수성을 지닌 집합건물의 공동생활관계를 규율하고자 하는 입법 취지 및 그 밖에 단체자치의 원칙의 예외로서 인정한 소송 제기 방법의 파급력, 소송 제기 전 분쟁당사자들의 의견진술절차 또는 구분소유자들의 공개논의절차의 필요성 등 제반 사정에 비추어 보면, 집합건물법 제43조 제3항, 제2항 소정의 ‘관리단집회의 결의’라 함은 ‘특정된’ 공동의 이익 위반행위에 대하여 행위의 정지, 행위의 결과 제거, 행위의 예방에 필요한 조치 중 ‘특정된’ 청구 내용을 결의하는 ‘구체적인’결의로 새겨야 할 것이다.
위 법리에 비추어 이 부분 청구의 소 제기요건인 관리단집회의 결의의 존부에 관하여 살피건대, 갑4, 5 내지 10의 각 기재에 의하면, 원고는 2016. 3. 19. 정기 관리단집회를 소집한 사실, 2016. 3. 19. 개최된 원고의 정기 관리단집회에 구분소유자 총 297명(총 전유면적 8873.82㎥) 중 228명(전유면적 6,411.39㎥)이 참석하였고, 참석한 구분소유자 전원이 ‘깁합건물법 분쟁조정에 대한 포괄적 위임 안건’에 동의하여 결의한 사실을 인정할 수 있기는 하나, 한편 위 안건의 제안사유는 ‘이 사건 집합건물의 발전과 활성화를 위하여 불법건축물 무단점유, 용도변경 등 효율적 통제를 하기 위하여 집합건물법의 규정을 점포소유주로부터 포괄적 위임을 받아 원고가 실시간 관리를 하기 위함’으로 기재되어 있고, 그 위임사항에는 ‘공용부분 시설 증‧개축 및 개선에 관한 사항, 공용지분 임대료 설정에 관한 사항, 구분점포 용도 변경에 관한 사항, 불법시설물 운영 및 점거에 관한 사항, 기타 집합건물법 공용부분에 관한 사항 등’이 기재되어 있는 사실, 위 정기 관리단집회는 여러 개의 안건에 대한 결의를 처리하면서 대부분 관리단 임원들의 일방적인 회의 의사 발언들로 진행되었고 특히 위 안건은 회장 F의 제안사유에 대한 구두 설명만으로 결의를 마친 사실, 위 정기 관리단집회 개최 전후를 통틀어 피고의 특정된 공동의 이익 위반행위나 이에 대한 특정된 청구 내용이 전혀 논의되지 아니하였고 피고와 E 모두 위 정기 관리단집회에 참석하지 아니한 사실을 인정할 수 있는바, 이와 같은 포괄적 위임의 안건에 대한 위 정기 관리단집회의 결의만으로는 집합건물법 재43조 제3항, 제2항 소정의 관리단집회의 결의 즉, 특정된 공동의 이익 위반행위에 대하여 특정된 청구 내용을 결의하는 ‘구체적인’ 결의가 있었다고 볼 수 없다.
