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집합건물 관리단이 아닌 관리업체가 제기한 관리비 청구 소송, 이 경우에는 허용 안 돼!
- 주식회사 집회
- 11월 11일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차의 기준! 주식회사 집회입니다.
집합건물에서 관리비는 관리단에 귀속됩니다. 이는 관리업체와 위탁관리계약을 체결한 경우에도 마찬가지인데요. 이 경우 관리업체는 관리단 대신 관리비를 청구할 수 있는 권한을 가질 뿐입니다. 그렇기 때문에 관리비를 연체한 소유자에 대해서 관리단이 아닌 관리업체는 관리비 청구 소송을 할 수 없습니다. 이는 임의적 소송신탁에 해당하여 허용되지 않기 때문입니다.
하지만 분명히 관리업체는 관리단으로부터 관리비 징수를 포함한 건물 전반에 관한 관리권한을 위임받은 것인데요. 그렇기 때문에 이전에는 관리업체가 미납 관리비 청구 소송을 제기하는 경우가 상당히 많았습니다. 이에 대법원은 관리업체의 관리비 청구 소송이 임의적 소송신탁에 해당한다고 판단하면서도, 관리단과 관리업체와의 관계 및 계약 현실을 고려했을 때 관리업체가 관리비 청구 소송을 제기할 수 있다고 판단합니다.
다만 주의할 것은, 관리단과 관리업체 사이의 계약이 유효해야 한다는 것인데요. 만약 계약이 종료 또는 해지되었다면 관리업체는 관리비 청구 소송을 할 수 없습니다. 이는 계약 기간에 발생한 연체관리비라고 하더라도 마찬가지인데요.
아래에서 살펴볼 사례에서는 분양자와 위탁관리계약을 체결한 관리업체가 이 사건 건물을 관리하던 중, 이후에 이 사건 건물의 관리단이 관리업무를 개시하며 새로운 관리업체와 계약을 체결했습니다. 분양자는 물론 그와 계약을 체결한 관리업체는 한시적인 관리권한만을 가질 뿐이므로, 더이상 관리비 징수는 물론, 이를 청구하는 소송도 제기할 수 없습니다. 이에 대해 관리업체는 자신이 관리업무를 수행하던 중에 발생한 연체 관리비라고 항변했지만, 법원은 관리계약이 종료되어 관리권한이 없는 이상, 관리업체가 관리비 청구 소송을 제기할 수 없다고 보아 각하했습니다.
따라서 관리업체로서는 연체관리비가 장기간 밀리거나, 소멸시효로 소멸되지 않도록 관리해야 하는 것은 물론이고, 관리계약이 종료되면 그 전까지 연체된 관리비도 청구할 수 없게 된다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
법원 판단
집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다. 그러나 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위하여 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임하여 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이다. 또한 집합건물의 일종인 일정 규모 이상의 공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다. 이러한 점을 고려해 보면 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다.
판현, 집합건물법 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 고나리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있고, 같은 법 제9조의3 제1항은 분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다고 규정하고 있다.
이러한 법 규정과 앞서의 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 바와 같이 원고는 이 사건 관리단이 이 사건 집합건물의 관리를 개시하기 전에 분양자와 이 사건 위탁관리 계약을 체결하고, 위 집합건물의 관리업무를 수행하였으므로, 원고가 위 위탁관리 계약에 따라 위 집합건물의 관리업무를 수행하고 있는 기간 동안에는 구분소유자 등을 상대로 자기의 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다고 할 것이다.
그러나 이 경우에도 관리비 채권은 여전히 분양자가 갖고 있는 것이므로, 이 사건 집합건물의 관리업무를 원고에게 위임한 근거인 이 사건 위탁관리계약이 종료한 이후에는 임의적 소송신탁을 금지하는 본래의 원칙으로 돌아가, 원고가 분양자로부터 관리비 채권을 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등에 대하여 직접 관리비를 청구할 수 없고, 이는 원고가 위탁관리 계약에 따라 관리업무를 수행하던 기간에 발생한 이 사건 체납관리비라고 하여 달리 볼 것은 아니다.
그런데 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 위탁관리계약의 기간은 이 사건 관리단이 새로운 관리회사와 계약을 체결한 이후 그 관리회사가 그 업무를 인수할 때까지인데, 이 사건 관리단은 2018. 11. 27. 소외회사와 이 사건 도급계약을 체결하여 2019. 1. 1.경부터 소외 회사가 이 사건 집합건물의 관리비 징수 등의 관리업무를 수행하고 있으므로, 이로써 이 사건 위탁관리계약은 이 사건 소가 제기된 2019. 2. 1. 이전에 적법하게 종료되었다고 할 것이고, 이처럼 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 권한이 없으므로, 이 사건 집합건물의 구분소유자를 상대로 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 허용되지 않는다.
