지정업종 규정을 변경할 때, 구분소유자가 아니라 임차인이 동의할 수 있을까?

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 관리단집회의 기준! 주식회사 집회입니다.

계속해서 집합건물 내 업종지정 규정이 있는 경우 이를 변경하는 절차에 대해 설명하고 있습니다. 분양계약서나 관리규약을 통해 지정업종으로 보호받고 있는 구분소유자가 있을 경우, 이를 변경하기 위해서는 관리단집회 결의는 물론 해당 구분소유자의 동의가 필요한데요. 만약 구분소유자가 업종 제한 규정으로 보호받고 있는 점포를 임차인에게 임대한 상황에서 해당 임차인이 지정업종 보호 규정을 변경하거나 업종 제한 규정의 삭제에 동의했다면 어떻게 될까요?

이 사건에서 원고는 분양계약 당시 분양자에게서 업종을 지정받았습니다. 다만 분양받은 점포에서 자신이 직접 영업한 것이 아니라 임차인에게 임대를 주었는데요. 해당 임차인이 원고의 의사와는 관계 없이 다른 사람이 동일한 업종으로 영업하는 것에 대해 동의를 해줬습니다. 나중에 이 사실을 안 원고는 자신의 점포와 동일한 업종으로 영업을 개시한 사람을 상대로 영업금지 등을 청구하는 소송을 제기했는데요.

이에 대해 법원은 분양계약서나 관리규약을 통해 지정업종으로 보호받고 있는 구분소유자의 지위 및 권리는 그 스스로의 합의에 의해서 변경할 수 있지만, 임차인과 같은 제3자가 이에 동의한 것만으로는 변경될 수 없음을 확인했습니다.

임차인은 해당 점포에서 영업할 수 있는 권리만을 가질 뿐입니다. 그 범위를 넘어서 임대인인 수분양자의 권리를 변경함에 있어서는 임차인이 아니라 원래 그 권리를 가지고 있는 수분양자의 동의를 받아야 합니다.

법원 판단

분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.

---

↑ 카카오톡으로 바로 상담하기 ↑