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아파트와 상가가 구조적으로 분리된 주상복합건물이라면 각각의 관리단이 당연설립할까?
- 주식회사 집회
- 2일 전
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판례 해설
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 진행 대행까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
기본적으로 하나의 집합건물에는 하나의 관리단이 구성됩니다. 이는 하나의 건물 안에 아파트와 상가가 같이 있는 경우에도 마찬가지인데요. 만약 아파트와 상가를 구분해서 관리하고 싶다면 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부공용부분관리단의 구성 및 설립 절차를 거쳐야 합니다. 그런데 이러한 법리는 주상복합건물 내 아파트와 상가가 구조적으로 분리되어 있는 경우에도 동일하게 적용될까요?
이 사건의 원고는, 주상복합건물 내 아파트와 상가가 구조적, 이용적으로 완전히 분리되어 있고, 상가 부분은 관리단이, 아파트 부분은 아파트 자치회가 별도로 관리하고 있으므로 각 부분에 별개의 관리단이 당연설립함을 전제로, 피고에게 미납 관리비를 청구할 권한이 있다고 주장했습니다. 이에 대해 피고는, 원고는 상가 구분소유자들만을 구성원으로 하기 때문에 전체 관리단이 아니고, 일부공용부분 관리단으로서의 설립요건을 갖추지 못했다며 관리단지위부존재 확인을 구하는 반소를 제기했습니다.
이에 대해 원심과 대법원은 주상복합건물 내 아파트와 상가가 구조적으로 분리되어 있다고 해서 각각에 관리단이 당연히 설립하는 것은 아니라고 판단했습니다. 결국 원고는 상가 부분의 일부공용부분 관리단으로서의 설립절차를 거치지 않은 이상 적법한 관리단으로 볼 수 없다는 것입니다.
원칙적으로 비법인 사단을 구성하기 위해서는 대표자와 공동 목적, 규약, 의사결정 및 집행기관 등의 요건을 갖춰야 하지만, 집합건물법상 관리단은 별도의 절차 없이 구분소유자 전원으로 당연설립됩니다. 그러나 이는 집합건물의 원활한 관리를 위해 인정된 예외적인 조항인바, 결국 하나의 건물 내에 아파트와 상가 등이 구조적으로 분리되어 존재한다고 하더라도 원칙적으로 하나의 관리단만 당연설립되고, 아파트와 상가를 별도로 관리하기 위해서는 집합건물법상 절차에 따라 일부공용부분관리단의 구성 절차를 거쳐야 합니다.
법원 판단
원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고의 구 정관은 집합건물법에 따른 일부공용부분 관리단 설립절차인 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 설정된 것이 아닌 점, 이 사건 규약의 내용은 원고가 이 사건 건물 전체의 관리단이라는 것으로 일부공용부분의 범위조차 명시하고 있지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 상가 구분소유자들만의 공용에 제공된 일부공용부분의 관리를 위한 규약을 설정함으로써 집합건물법 제23조 제2항에 따른 일부공용부분 관리단을 구성한 것으로 보기 어렵다고 판단하였다.
원심은 나아가, '이 사건 건물과 같이 아파트와 상가가 구조적으로 분리되어 있는 주상복합건물의 경우에 각 부분의 관리단이 별도로 당연 설립된다고 보는 것이 관리비 산정 및 이해관계의 조정에 더 적합하고, 집합건물의 통일적·효율적 관리와 법률관계의 간명한 처리라는 집합건물법의 입법취지에 부합한다'는 원고의 주장에 대하여, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 이와 달리 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립되는데, 원고의 위 주장은 집합건물법 제29조 제2항의 규약 설정이라는 집합건물법의 일부공용부분 관리단 설립요건을 거치지 않더라도 일부공용부분 관리단이 당연 설립된다는 것이어서 집합건물법 제23조의 해석 범위를 넘는다는 점 등 그 판시와 같은 사정을 들어 위 주장을 배척하였다.
관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 모두 정당하다. 거기에 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 집합건물법에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
