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주상복합 건물 내 아파트 부분의 입주자대표회의 구성, 필요한 절차와 주의사항!
- 주식회사 집회
- 11시간 전
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판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 대행까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
주상복합건물은 아파트와 상가 또는 오피스텔 등 서로 용도가 다른 형태가 하나의 건물에 공존하게 됩니다. 그렇기 때문에 서로의 입장 차이로 인해 분쟁이 발생하기도 하는데요. 원칙적으로 주상복합 건물은 집합건물에 해당하기 때문에 아파트와 상가/오피스텔을 통합해서 하나의 관리단이 구성됩니다. 다만 관리권한과 방식에 대한 입장 차이가 분명한 경우, 일부공용부분 관리단의 구성 절차를 밟아 입주자대표회의를 구성할 수 있는데요. 또한 2007년 주택법 및 주택법 시행령이 개정되면서 주택 부분이 150세대 이상인 집합건물에는 주택법(현 공동주택관리법)이 적용될 수 있습니다.
그런데 아래에서 살펴볼 사례의 주상복합 건물은 2001년에 사용승인이 이뤄진 것은 물론, 공동주택 부분이 150세대 미만이었습니다. 이런 상황에서 아파트 부분에서는 공동주택 부분의 소유자들만을 위한 입주자대표회의를 구성하고 관리규약을 제정했는데요. 피고들은 해당 입주자대표회의의 구성원들이었지만, 대다수 입주민들의 의견으로 새로운 입주자대표를 선출하는 결의가 이뤄졌습니다. 이후 새로운 입주자대표가 선출되었지만, 피고들이 업무 인계를 하지 않자, 입주자대표 지위 부존재 확인 및 업무 인계를 구하는 소송을 제기했는데요.
그런데 소송의 향방은 원고들의 예상과는 조금 다르게 흘러갔습니다. 피고들이 원고의 대표자를 선출한 선거가 무효이기 때문에, 이들이 대표자로서 제기한 소송은 부적법하다고 항변했기 때문입니다.
이에 법원은 원고는 2007년 이전에 건축되어 주택법의 적용 대상이 아니라고 판단했습니다. 나아가 일부공용부분 관리단으로 볼 여지가 있지만, 원고의 대표자들을 선출하는 전제가 된 관리규약 규정은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻지 못한 상황이었습니다. 결국 법원은 원고의 대표자들을 선출한 선거는 효력이 없다고 보아, 이들이 대표자로서 제기한 소는 부적법하다고 판단했습니다.
주상복합 건물에서는 집합건물법이 적용되는 상황과 공동주택법이 적용되는 상황이 있습니다. 이러한 차이를 정확하게 알지 못하고 절차를 진행할 경우, 단순히 결의의 효력이 무효가 되는 것을 넘어 그로 인한 더 큰 혼란이 발생할 수 있으니, 시작 단계부터 전문가의 자문을 받아서 빈틈없이 진행하는 것이 바람직합니다.
법원 판단
원고가 이 사건 건물 중 아파트 부분만의 관리업무를 수행하기 위하여 아파트의 구분소유자 등으로만 구성된 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 원고는 집합건물법 제23조 제1항에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립된 이 사건 건물 전체의 관리단에 해당하지 않는다.
그러나 앞에서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 고유의 목적을 가지고, 규약에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 있는 점, ② 이 사건 건물은 주상복합건물로서 그 중 이 사건 아파트는 지상 2층부터 15층까지, 이 사건 상가는 지상 1층으로 각 구성되어 있어 이 사건 아파트만의 용도에 제공되는 출입구, 통로, 복도 등 공용부분이 엄연히 존재하는 점, ③ 주상복합건물의 경우 1동의 건물에 존재하고 있지만 상가와 주택이라는 상이한 성격을 가지고 각각의 공용에 제공되는 공용부분이 존재하고 이들의 관리에 대해서는 그것을 공유하고 사용하는 구분소유자 등으로 구성된 단체에서 담당하는 것이 합리적인 점, ④ 원고는 독자적으로 이 사건 아파트에 대한 위탁관리업체를 선정하는 등 이 사건 아파트를 실질적으로 관리하여 온 점, ⑤ 이 사건 아파트의 관리를 위하여 아파트 구분소유자들만으로 구성된 별도의 관리단이 있다고 보이지 않는 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 아파트의 관리를 목적으로 구분소유자 등을 구성원으로 하여 구성된 단체로서 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단에 해당한다고 볼 것이다.
그런데 집합건물법 제29조 제1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다'고 정하고 있고, 이는 강행규정이므로, 원고가 이 사건 관리규약을 개정하는 경우에는 위 규정에 의한 의결정족수가 충족되어야 한다.
그러나 앞서 인정한 사실 및 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항이 이 사건 아파트 구분소유자 등의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 개정되었다는 점을 인정하기 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 비상대책위원회가 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항의 선거관리위원회 위원을 '통장, 반장, 부녀회장, 노인회장, 동대표'에서 '입주자 G, H, I'로 개정하는 내용의 개정안을 제안하여 이 사건 아파트 총 129세대 중 78세대의 서면 동의를 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 관련규정 조항에 관한 개정안은 구분소유자 등의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻지 못하였다고 봄이 타당하다.
이와 같이 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항 개정이 유효하지 않은 이상, 위 관리규약 규정이 유효함을 전제로 하여 이루어진 이 사건 아파트의 입주자대표 선거는 효력이 없다고 할 것이고, 따라서 이 선거에 의하여 선출된 M은 원고의 대표 자격이 없다고 할 것이므로, 이 사건 소는 적법한 대표권이 없는 자에 의하여 제기된 소로서 부적법하다고 할 것이다. 이를 지적하는 피고들의 본안 전 항변은 이유 있다.
