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아파트와 상가가 공존하는 주상복합건물의 관리, 다수를 구성하는 입주자대표회의 의결로 결정할 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 2시간 전
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판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 대행까지 책임지는 주식회사 집회입니다.
요즘에는 아파트와 상가가 공존하는 주상복합건물이 많습니다. 그런데 아파트와 상가는 서로 이용 목적이 다르기 때문에 관리 방법에 대해서도 서로 다른 의견이 대립하는 경우가 있습니다. 그런데 일반적으로 집합건물에는 집합건물법상 관리단이 설립되는 반면, 아파트에는 공동주택법상 입주자대표회의가 구성되는데요. 그렇다면 주상복합건물에서는 관리단과 입주자대표회의 중 어떤 단체가 관리권한을 가지게 될까요?
주상복합건물은 집합건물이므로, 원칙적으로 집합건물법이 적용됩니다. 다만 아파트 부분이 150 세대 이상이라면 의무관리대상에 해당하여 공동주택관리법도 함께 적용될 수 있는데요. 그럼에도 건물 전체의 관리에 관한 사항은 관리단집회에서 처리되어야 합니다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 주상복합건물에서 아파트와 상가 시설을 구분하지 않고 관리하고 있었습니다. 그런데 상가 시설의 체납 관리가 3억 원을 넘어서자, 결국 아파트 입주민들이 피해 확대를 막고자 아파트와 상가를 구분해서 관리하기로 하고, 독자적인 관리단 구성의 결의를 했습니다. 그러자 상가 측 구분소유자들이 위 총회 결의의 절차 위반을 전제로 효력정지가처분을 구하는 신청을 했습니다.
이에 법원은 이 사건 관리단집회가 관리단 명의가 아닌 입주자대표회장 명의로 소집된 점, 아파트와 상가 부분을 구분하여 관리하기 위해서는 일부공용부분 관리단 구성 및 그 관리규약의 제정이 필요한데, 이러한 별도의 조직행위를 거치지 않고 구분 의결이 이뤄진 것은 절차적 위법이 있다고 인정했습니다.
사실 주상복합건물에서의 관리권한에 대해서는 여전히 많은 분들이 오해하고 계신데요. 아무리 아파트 측 세대 수가 많다고 하더라도 주상복합건물의 관리에 관한 사항은 관리단집회 결의를 거쳐야 하고, 아파트와 상가 부분을 구분해서 관리하기 위해서는 일부공용부분 관리단의 설립 절차를 먼저 거쳐야 한다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
법원 판단
집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다. 한편 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이른바 '일부공용부분')이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이의 결의로 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 한다(집합건물법 제29조 제1항). 이처럼, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되는 것과는 달리, 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다. 따라서 이 사건 결의와 같이 이 사건 건물을 이 사건 상가와 이 사건 아파트로 분리하여 구분 관리하는 내용의 의결을 하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의에 의해 규약을 제정함으로써 일부공용부분 관리단을 구성하였어야 함에도 이 사건 결의는 '관리단집회'라는 명칭에도 불구하고 일부공용부분 관리단에 대한 별도의 조직행위 없이 채무자인 입주자대표회의에 의하여 이루어진 이상 절차적으로 위법하다.
