집합건물 관리규약의 효력, 이런 경우에는 적법하게 제정되었어도 효력이 없습니다!

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결사! 법무법인(유)로고스 권형필 변호사님과 함께 하는 주식회사 집회입니다.

각 나라마다 제도와 규칙을 위한 법률이 있듯이, 집합건물에는 건물의 관리와 운영을 위한 관리규약이 있습니다. 관리규약은 관리단집회에서 제정되는데요. 비법률가인 구분소유자들이 세세하게 규칙을 정하기 어려울 것을 대비해서 각 지자체에서는 관리규약 준칙이라는 표준 관리규약을 배포하고 있습니다. 덕분에 각 관리단은 해당 관리규약 준칙을 거의 그대로 관리규약으로 제정하거나, 각 건물의 상황에 맞춰 조금씩 변경하여 사용하고 있습니다. 이러한 관리규약 준칙은 말 그대로 표준 기준에 불과하기 때문에 준칙과 다른 내용으로 관리규약을 제정하더라도 적법합니다.

하지만 관리규약이 강행법규나 선량한 풍속, 기타 사회 질서에 위반할 때에는 얘기가 다릅니다. 예를 들어 납득할 수 있는 이유 없이 특정 구분소유자의 권리를 제한하거나, 반대로 특정 구분소유자에게 특혜를 부여하는 내용이라면 해당 관리규약이 아무리 적법한 절차를 거쳐서 제정·개정되었어도 해당 관리규약은 무효가 됩니다. 따라서 관리규약을 제정할 때에는 최종적으로 전문가를 통해 검토를 받아보시는 것도 좋습니다.

법원 판단

원심판단

이 사건 임대차계약 체결 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나, 그 후 관리단이 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 B규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였으며, A건물의 운영부진을 극복하기 위하여 B규약이 제정된 점, 이 사건 임대차계약에 따라 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 종합하여, B규약이 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효라고 보기 어렵다고 판단하였다.

대법원판단

B규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 B규약은 사회관념 상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.

---

↑ 카카오톡으로 바로 상담하기 ↑