집합건물 공용부분에 점용권을 설정해서 분양하려고 할 때, 일반적인 공용부분 변경 절차가 적용되지 않는 이유!

판례 해설

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2020년 집합건물법 개정으로 집합건물에서 공용부분을 변경하기 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 공용부분 변경은 공용부분의 외관이나 구조, 기능, 용도를 바꾸는 것을 의미하는데요.

그런데 아래에서 살펴볼 사례에서는 조합에서 강의실과 휴게실로 용도가 지정되어 있는 공용부분에 점용권을 설정하여 원고에게 분양하였습니다. 그런데 일부 수분양자들이 원고가 분양받은 공간이 공용부분이기 때문에 원고가 분양받을 수 없다는 취지의 내용증명을 발송했고, 원고는 분양대금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

이 사건에서 쟁점은, 공용부분에 점용권을 설정해서 분양하는 행위가 공용부분 변경 행위에 해당하는지 여부였습니다. 이에 대해 법원은, 공용부분의 형상이나 효용 변경이 단순히 이용관계의 변화를 넘어서 건물의 구조를 변경함으로써 구분소유자의 소유권 등에 변동을 일으킨다면, 이는 집합건물법에서 말하는 공용부분 변경에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 이 경우 공유물 변경의 법리가 적용되는데요. 아래 판결이 내려질 때에는 집합건물법 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) 조항이 신설되기 전이었으므로, 민법에 따라 구분소유자 전원의 동의가 필요하다고 판단했습니다.

다만, 현재는 집합건물법 제15조의2가 신설됨에 따라 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의가 있다면 권리변동을 가져오는 공용부분 변경이 가능합니다.

법원 판단

집합건물법 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 형상 또는 효용 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분의 형상 또는 효용의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다.

갑 A 조합이 집합건물의 공용부분 중 휴게실과 갱의실로 용도 지정된 부분에 점용권을 설정하여 을에게 분양하였는데, 을은 분양부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위하여 점용권을 분양받았고 갑 조합 또는 상가 관리인이 이러한 용도 변경을 사실상 용인한 사안에서, 갑 조합의 분양행위가 공용부분에 물리적인 변화를 가하여 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다.

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