상가번영회가 관리단이라고? 주장하기 전에 먼저 확인해야 하는 사항!

판례 해설

안녕하세요, 관리단집회의 처음부터 끝까지 함께하는 주식회사 집회입니다.

이제는 집합건물에 관리단이 당연 성립한다는 사실을 많이 아실텐데요. 이와 비슷하면서도 다른 개념이 있습니다. 바로 '상가번영회'입니다.

상가번영회는 말 그대로 상가의 번영을 위해 결성된 단체입니다. 그렇기 때문에 관리단은 구분소유자만이 구성원이 되지만, 상가번영회는 상가 구분소유자 외에 점포를 임차하여 영업하는 임차인도 포함될 수 있습니다. 다만, 관리단은 그 명칭에 관계 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되는 단체이기 때문에, 명칭이 상가번영회라고 하더라도 그 구성원이 구분소유자 전원이라면 이는 집합건물법상 관리단이라고 보아야 합니다.

아래에서 살펴볼 사건에서도 구분소유자 외에 임차인이 포함된 상가번영회를 관리단으로 볼 수 있는지가 문제되었는데요. 원심법원은 상가번영회가 관리단에 해당하지 않는다고 판단했지만, 이러한 판단은 대법원에서 뒤집혔습니다. 대법원은 이 사건 상가 분양 계약 당시 입점 이후 수분양자들이 번영회를 구성하여 전체 상가를 관리하기로 약정했고, 이에 따라 피신청인을 제외한 나머지 점포에서 각 1명이 상가번영회를 조직하고 관리규약을 제정한 사실에 주목했습니다. 즉, 이 사건 상가번영회의 경우 구분소유자 외에 세입자가 포함되어 있기는 하지만 각 점포당 1명씩 구성원으로 참여하기 때문에 해당 상가번영회가 관리단의 성격을 겸유할 수 있다고 판단한 것입니다.

물론 대상판결이 상가번영회를 관리단으로 인정한 것은 아닙니다. 다만 이와 유사한 경우에 있다면 상가번영회에서 제정한 관리규약이 적법한 관리규약으로 인정될 수 있음을 보여줍니다.

법원 판단

집합건물의소유및관리에관한법률(이하 법이라 한다.) 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있는바, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다고 할 것이다.

그리고 구분소유자는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고(법 제28조 제1항), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하며( 법 제29조 제1항), 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는 것으로(법 제41조 제1항), 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고(법 제38조 제2항), 법 제41조 제1항의 서면에 의한 결의 역시 대리인에 의하더라도 가능하다고 보아야 할 것이며, 이러한 결의에 의하여 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것이다(법 제42조 제1항, 제2항).

그런데 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명이 분양계약시의 약정에 따라 1993. 2. 23. 상가번영회를 조직하고 상가관리규약을 제정하였다는 것인바, 상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 할 것이다.

그렇다면 원심으로서는 마땅히 상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지 및 그 상가관리규약이 관리단 규약으로서의 요건을 갖추었는지 등을 좀더 심리하여 본 후 상가관리규약상의 업종제한조항의 효력이 피신청인에게 미치는지의 여부를 판단하였어야 할 것인데도, 이에 이르지 아니하고 상가번영회와 그 상가관리규약이 법 소정의 관리단 및 규약의 성격을 갖지 않는다고 속단한 나머지 상가관리규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분신청을 배척하고 말았으니, 이는 관리단과 관리단 규약에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것으로 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

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