주차장 관리권한과 주차비 수익, 관리단과 대규모점포관리자 중 누구에게 귀속될까?

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 분쟁 베테랑 해결사! 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.

대규모점포관리자는 입점상인들에게 관리비를 부과, 징수하는 것을 비롯해서 대규모점포의 유지 및 관리를 위해 필요한 업무를 수행할 수 있습니다. 그런데 이러한 관리권한이 집합건물법상 관리단의 권한과 겹치기 때문에, 하나의 건물 안에 관리단과 대규모점포관리자가 공존하는 경우 누가 관리권한을 행사할 수 있는지가 문제되는데요.

아래에서 살펴볼 사례에서는 집합건물 안에 대규모점포와 오피스텔이 혼합되어 있었습니다. 이런 상황에서 주차장 관리 및 주차비 징수 권한이 누구에게 있는지가 문제되었는데요. 이에 원심 법원은 대부분의 공간이 대규모점포로 구성되어 있음을 이유로 대규모점포관리자가 주차장 관리 및 수익금에 관한 권리를 가진다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 이러한 원심 판결을 파기환송했습니다.

즉, 유통산업발전법에 따른 대규모점포관리자의 권한은 대규모점포의 유지 및 관리에 관한 사항으로 한정될 뿐, 구분소유와 관련된 사항은 집합건물법에 따라 관리단집회 결의를 거쳐야 한다는 것입니다. 대규모점포관리자는 관리단집회 결의를 통해 선임되는 것이 아니라 단지 대규모점포 입점 상인들의 동의만으로 설립되기 때문에, 이러한 대규모점포관리자가 건물의 공용부분에 대한 관리권한을 행사하는 것은 구분소유자의 소유권 행사와 충돌한다는 것이 대법원의 판단입니다.

건물의 주차장은 일반적으로 공용부분에 해당합니다. 따라서 해당 주차장이 대규모점포의 운영 및 관리와 밀접하게 연결되어 있다거나, 건물 전체가 대규모점포에 해당하는 것이 아닌 이상, 주차장과 같은 공용부분의 관리권한이나 거기에서 나오는 수익금은 대규모점포관리자가 아닌 관리단에게 귀속됩니다. 이러한 법리는 단순히 대규모점포가 건물의 상당 부분을 차지하고 있다고 해서 달라지지 않는다는 점을 기억하시기 바랍니다.

법원 판단

대규모점포관리자에게 당해 점포에 대한 관리비 징수권한이 있다고 해서 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 없다. 즉, 집합건물법상 공용부분은 구분소유자에 의한 결의에 따라 관리단이 공용부분을 관리하고(집합건물법 제16조), 공용부분에서 발생하는 수익은 지분의 비율에 따라 취득하도록(집합건물법 제17조) 명시되어 있는 반면, 대규모점포관리자의 관리대상인 유통산업발전법의 '매장'에는 주차장 등의 공용부분이 포함되지 아니하고, 대규모점포개설자의 업무에 관하여 '대규모점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무'라고 규정되어 있을 뿐 그 관리의 범위에 관하여 구체적인 규정도 없다. 또한 구 유통산업발전법 제13조와 구 유통산업발전법 시행규칙 제8조의2에 의하면 대규모점포관리자를 두게 한 입법취지는 상거래질서의 확립을 위한 대규모점포의 적절한 운영에 있는 것이지 건물의 관리에 있는 것이 아니고, 구분소유자의 동의 없이 입점상인들의 동의만으로 설립된 대규모점포관리자가 공용부분 관리에 관한 사항까지 결정하는 것은 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하게 되는 것이며, 점포 구분소유자가 그 임차인에게 공용부분의 사용권한을 넘어서 관리권한까지 위임했다고 볼 수 없다. 더욱이 집합건물 중일부가 대규모점포가 아닌 경우까지 공용부분에 대한 관리권이 대규모점포관리자에게 있다고 한다면, 점포 소유자가 아닌 다른 구분소유자들은 공용부분 관리에 대한 의결권을 행사할 방법이 없게 되어 결국 그 구분소유자의 소유권을 침해하게 된다.

따라서 건물 전체가 대규모점포에 해당하여 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규모점포의 운영·관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 "관리단"에게 있다고 봄이 상당하고, 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

---

↑ 카카오톡으로 바로 상담하기 ↑