임차인이 미납한 전기, 수도료 등 관리비, 구분소유자에게 청구하려면?

판례 해설

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기본적으로 관리비, 예를 들어 전기나 수도 요금은 이를 직접 사용한 사람이 납부합니다. 따라서 구분소유자가 전유부분을 다른 사람에게 임대주었다면, 관리비의 납부 주체는 구분소유자가 아니라 임차인입니다. 그런데 간혹 임차인이 관리비를 납부하지 않는 경우가 있습니다. 이에 대부분의 집합건물이나 아파트에서는 이러한 경우를 대비하여 구분소유자에게 연대책임을 물을 수 있다는 내용을 관리규약에 정해 두기도 합니다. 이에 따라 임차인이 관리비를 미납, 체납할 경우, 관리단이나 입주자대표회의는 임차인 외에 구분소유자에게도 연대책임을 물어 관리비 청구 소송을 제기하고, 대부분의 경우에는 관리단 등이 승소합니다.

그런데 만약 관리규약에 위와 같은 내용이 규정되어 있지 않거나, 최소한의 합의도 없었다면 어떻게 될까요? 이런 경우에도 구분소유자에게 임차인의 관리비 미납에 대한 연대책임을 물을 수 있을까요?

이에 대해 법원은 관리규약에 구분소유자에게 임차인이 미납한 관리비에 대한 연대책임에 관한 내용이 없다면, 사용자 부담 원칙에 따라 전기나 수도를 직접 사용한 임차인에게만 관리비를 청구할 수 있을 뿐, 구분소유자에게는 그 책임을 물을 수 없다고 판단했습니다.

연대보증책임이 인정되기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다. 그렇지 않고 그 책임의 범위를 늘린다면 또 다른 법적 문제가 발생할 수 있는데요. 사용자 부담 책임과

법원 판단

피고 D의 이 사건 건물 관리권부존재확인 소송의 확정판결 이후 종래의 (주)E와 피고 D 사이의 관리비 정산에 관한 묵시적 합의는 종료된 것으로 볼 수밖에 없고, 이후 (주)E, 원고 관리단과 피고들 사이에 전기·수도요금에 관한 별도의 약정을 한 적이 없으며, 원고 관리단이 구하는 기간에 피고 구분 건물은 소유자인 피고들이 아닌 임차인들이 점유·사용하여 온 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

따라서 대납 요금이 사무관리비용 또는 부당이득 반환의 대상이 된다고 하더라도 원고 관리단으로서는 전기·수도요금에 관한 약정이 없는 피고들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없고, 실제 전기·수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자들인 임차인들에게 구하여야 하므로, 이와 다른 전제에서 한 원고 관리단의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

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