.png){kind=small}
업종 지정과 경업금지 의무, 분양자가 위반했다고 분양계약까지 해제할 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 4일 전
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 올바른 관리단집회의 기준! 권형필 변호사와 함께하는 주식회사 집회입니다.
분양계약서를 작성하면서 업종 지정과 경업금지 의무가 있을 경우, 계약을 체결한 수분양자는 물론, 임차인이나 양수인도 이에 따라야 합니다. 만약 건물 내 누군가가 위 의무를 위반할 경우, 그로 인해 영업권을 침해당할 위기에 있는 구분소유자나 임차인은 영업금지를 청구할 수 있는데요. 이러한 문제를 사전에 방지하는 차원에서 수분양자 등이 위 의무를 위반할 경우 분양회사가 분양계약을 해제할 수 있다고 규정하기도 합니다. 이를 통해 수분양자는 자신이 지정받은 업종이 보호받을 수 있다고 생각하게 되고, 분양회사로서는 해당 건물에 다양한 업종이 영업을 함으로써 상가의 활성화 효과를 기대하게 되는데요.
아래에서 살펴볼 사례에서도 분양계약서를 통해 수분양자들에게 지정업종에 대한 경업금지 의무를 부여하면서, 이를 위반할 경우 분양계약을 해제할 수 있다고 규정하였습니다. 해당 건물은 층별로 업종을 구별하였는데요. 원고들은 5층의 각 점포에 대해 분양계약을 체결하면서, 취급품목을 가방, 액세서리, 잡화로 지정받아습니다. 문제는, 해당 상가의 활성화가 예상에 미치지 못했고, 그 과정에서 분양회사가 일부 층의 관리권한을 구분소유자들의 대표라고 주장하는 사람들이 설립한 주식회사에 맡겼는데요. 이후 해당 회사는 상가의 운영체계를 바꾸어서 1, 2층에서도 액세서리 및 잡화로 영업하는 것을 허용했습니다. 이렇게 되자 사람들이 1, 2층에서 주로 상품을 구매하게 되었고, 원고들은 그로 인한 직격타를 입게 되었습니다. 이에 원고들은 피고를 상대로 분양계약의 해제를 청구하는 소송을 제기했습니다.
원고들의 주장 요지는, '업종제한 규정 의무 위반은 수분양자는 물론 분양자에게도 적용된다'라는 것이었습니다. 즉, 경업금지의무는 원고들은 물론 분양자도 준수해야 하는 의무인데, 분양자가 관리권한을 넘김으로써 다른 층의 구분소유자들이 자신들과 동일 내지 유사한 업종으로 영업을 개시하였으니 이는 계약의 주된 채무를 위반했다는 것입니다. 이에 대해 법원은 경업금지 조항이 없었다면 원고들이 분양계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다며, 이러한 경업금지조항은 계약의 주된 채무라고 보아 원고들의 청구를 인용하였습니다.
만약 지정업종 및 경업금지 조항을 믿고 점포를 분양받았는데, 이후 분양자 등이 지정업종을 변경하여 영업에 차질을 입으셨다면 대상판결의 법리를 활용하여 분양계약을 해제하실 수 있습니다.
법원 판단
계약상의 많은 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계 없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 할 것인바, 원심은, 피고가 이 사건 상가 분양 당시 층별 지정업종 및 품목을 중복되지 않게 정해놓고 원고 등 수분양자들에게 분양을 원하는 층의 층별 지정업종의 범위 내에서 세부적인 취급품목을 지정하여 분양계약을 체결하고, 그 분양계약서에서 '협의한 업종과 취급품목으로만 영업하여야 하며, 다른 업종이나 품목으로 변경하고자 할 경우에는 피고의 사전 서면 승인을 받아야 하고, 수분양자가 위 계약을 위반할 경우에 피고는 계약을 해제할 수 있다.'고 규정한 취지는, 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담하겠다는 것이므로, 피고의 이러한 경업금지의무는 이 사건 상가 분양계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 않으면 분양계약의 목적이 달성되지 아니하며 원고들이 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 옳고, 거기에 분양계약의 주된 채무의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
