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야외 주차장으로 사용하고 있던 공간에 철골 조립식 주차장을 설치하는 행위, 집합건물법상 공용부분 관리일까 공용부분 변경일까?
- 주식회사 집회
- 7월 15일
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회와 관련한 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.
공용부분에 관한 공사를 할 때에는 해당 공사가 공용부분 관리인지, 아니면 변경인지를 구별하는 게 매우 중요합니다. 만약 관리행위라면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 과반수라는 통상의 방법으로 결정할 수 있고, 구분소유자가 아니라 실질적으로 해당 전유부분을 점유하고 있는 임차인이 의결권을 행사하는 것도 가능합니다. 하지만 공용부분 변경행위라면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상이라는 동의가 필요하고, 점유자가 아닌 무조건 구분소유자의 동의가 필요합니다. 심지어 2021년에 개정되기 전에는 의결정족수가 4분의 3으로 이보다 더 가중되었습니다.
그렇다면 공용부분의 관리인지, 아니면 변경인지는 어떻게 판단할 수 있을까요? 이에 대해 법원은, 기존의 외관이나 기능, 용도를 변경하여 형상이나 효용을 실질적으로 변경시킨다면 공용부분의 변경으로 판단합니다. 나아가 변경되는 부분과 범위, 변경의 방식과 변경 전/후의 동일성 여부, 그리고 이 과정에서 드는 비용 등을 종합적으로 고려하는데요.
이 사건에서는 기존에 야외 주차장으로 사용하던 대지 위에 철골 조립식 주차장을 설치하는 것이 공용부분 변경인지, 아니면 관리인지가 문제되었습니다. 이에 대해 법원은, 철골 조립식 주차장은 견고함과 외형 등이 실질적으로 바뀌는 공용부분 변경이라고 보아 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는 사항이라고 판단했습니다.
법원 판단
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘법’이라 한다) 제19조는 “건물의 대지 또는 공용부분 이외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함한다)이 구분소유자의 공유에 속하는 경우에는 제15조 내지 제17조의 규정은 그 대지 및 부속시설에 이를 준용한다.”라고 규정하고 있으므로, 구분소유자의 공유에 속하는 집합건물 대지의 변경에 관한 사항은 법 제15조 제1항이 규정한 바에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 관리단집회의 결의로써 결정하되 그 대지의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 때에는 통상의 관리단집회 결의로써 결정하여야 하고, 그 관리에 관한 사항은 법 제16조 제1항에 따라 법 제15조 제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 관리단집회 결의로써 결정하여야 한다.
한편 위와 같이 법 제15조 제1항의 결의를 요하는 집합건물 대지의 변경은 기존 토지의 외관을 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 그 대지의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서, 어떠한 행위가 집합건물 대지의 변경에 해당하는지 여부는 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 집합건물의 대지들 가운데 이 사건 대지 부분은 종래 야외 주차장으로 이용되어 왔는데, 위 집합건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하여 구분소유자들로 구성된 관리단인 피고는 2001. 4. 3. 보조참가인과 사이에 이 사건 대지상에 지상 2, 3, 4층의 철골조립식 주차장을 보조참가인의 비용으로 축조하여 1층은 종전대로 피고가 사용·관리하고, 2 내지 4층은 보조참가인이 20년간 사용·관리하면서 그곳에서 주차장 영업을 하도록 하되, 그 약정기간을 변경하고자 하는 경우 주차장 건설비용을 보조참가인에게 반환하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이에 따라 보조참가인은 이 사건 대지상에 약 419,300,000원을 들여 지상 4층 규모의 견고한 철골조립식 공작물(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)을 설치한 다음 2 내지 4층에서 주차장업을 영위하고 있는 사실 등을 알 수 있다.
이를 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 대지상에 이 사건 주차장과 같이 견고한 철골조립식 주차장을 설치하는 것은 집합건물의 대지를 관리하는 행위를 넘어 변경하는 행위에 해당하고, 그러한 주차장을 설치하여 운영하는 내용의 이 사건 계약은 집합건물 대지의 변경에 관한 것에 해당한다고 보아야 할 것이므로, 그에 관한 사항은 법 제15조 제1항이 정하는 바에 따라 관리단집회의 결의로써 결정하여야 한다.
