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아파트 중앙난방을 지역난방으로 변경할 때, 관리단집회를 거쳐야 하는 이유와 주의사항!
- 주식회사 집회
- 7월 22일
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 소집 절차부터 총회 당일까지 모든 과정을 밀착 마크하는 주식회사 집회입니다.
이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 공용부분에 관한 공사를 진행할 때에는 그 공사의 내용이 공용부분의 변경인지, 관리인지에 따라 집합건물법에서 요구하는 의결정족수가 달라지기 때문에, 이를 구분하는 것이 매우 중요합니다.
한편, 지역난방 시스템이 보급되기 전에는 중앙난방 방식이 많았는데요. 관리 측면에서는 효율적일 수 있지만, 각 세대에서 원하는 온도를 설정할 수 없다는 치명적인 단점이 있습니다. 이후 난방 시스템이 발전하면서 중앙난방 방식에서 지역난방이나 개별난방 방식으로 변경하는 경우가 있는데요. 이 과정에는 기존에 설치되어 있는 배관 및 시설을 철거하고, 새로운 시설을 설치하는 공사를 거쳐야 합니다. 또한 그 비용도 상당히 많이 발생합니다.
이 사건에서도 전체 입주민의 약 76%로부터 서면동의를 받아 기존의 중앙난방 방식을 지역난방으로 변경하는 결의가 이뤄졌는데요. 하지만 서면동의로 공용부분 변경을 의결하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의가 필요합니다(아래 판결은 집합건물법이 개정되기 전으로, 사건 당시에는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면 동의가 필요했습니다).
이에 법원은 해당 공사의 내용과 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 이는 공용부분 변경에 해당함에도 불구하고 위 정족수를 충족하지 못했음을 지적하였습니다. 결국 건물 내 공용부분 변경 공사를 위해서는 해당 공사가 공용부분 변경 또는 관리인지를 구별하는 것은 물론, 관리단집회를 개최하여 의결할지, 아니면 이를 갈음하는 서면동의를 받을지에 따라 의결정족수가 다르다는 점까지 기억하시기 바랍니다.
법원 판단
원심이 적법하게 인정한 사실관계와 원심이 채택한 증거들에 의하면, 이 사건 아파트 전 입주자대표회의는 노후된 난방시설을 개선하기 위하여 난방개선소위원회를 구성하여 실태분석을 실시한 결과 중앙난방, 지역난방, 소형열병합발전, 개별난방 중 지역난방을 채택하는 것이 가장 효율적이라는 결론에 이르렀고, 이에 따라 전 입주자대표회의는 지역난방으로 난방방식을 전환하기로 하여 입주자설명회를 개최하였으며, 난방방식을 지역난방으로 전환하는 것에 대하여 이 사건 아파트 입주자 3,144세대 중 2,396세대(76.2%)의 동의를 받아 유성구청에 지역난방 변경에 따른 행위허가신청을 하여 허가를 받은 사실, 기존의 중앙집중 난방방식을 지역난방으로 전환하기 위해서는 중앙보일러실에 설치된 보일러 8기, 중온수펌프 11기, 배관설비, 중간기계실에 설치된 온수탱크, 급탕 및 난방펌프들과 배관설비, 중앙보일러실과 중간기계실을 연결하는 중온수배관을 철거하여야 하고, 지역난방 메인열량계, 급탕 및 난방 열교환기, 급탕 및 난방펌프들과 배관설비를 지역난방용으로 새로 설치하여야 하는 사실, 위와 같이 난방방식을 변경하기 위해서는 약 70억 원의 비용이 소요되는 사실을 알 수 있다.
위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살피건대, 이 사건 아파트의 기존의 중앙집중 난방방식을 지역난방으로 변경하기 위해서는 기존의 공용부분에 해당하는 중앙집중 난방시설 및 배관설비 대부분을 철거하고 지역난방용으로 새로운 난방시설 및 배관설비를 설치하여야 하며 그 비용이 약 70억 원에 달하고 있으므로 이는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경이고, 이러한 경우에는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수의 결의에 의하거나, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있어야 하는바, 전 입주자대표회의가 아파트 입주자 3,144세대 중 2,396세대의 서면에 의한 동의만을 받아 난방방식 변경을 결정하고 관할구청에 행위허가를 신청한 것은 집합건물법을 위반한 행위에 해당한다.
