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수익형호텔에서 위탁운영계약이 해제되었음에도 업체가 퇴거하지 않는다면?
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 베테랑, 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
수익형호텔에 대한 위탁운영계약은 수분양자가 개별적으로 체결합니다. 이렇게 각 호실의 운영권한을 위탁받은 운영회사는 이를 가지고 숙박업을 운영하고, 계약 당시 약정한 금액이나 일정 수익금을 수분양자에게 지급하는데요. 따라서 운영회사가 약정된 수익금을 지급하지 못할 경우, 수분양자들은 계약을 해제할 수 있습니다.
나아가 이 사건에서 법원은 위탁회사에 대한 퇴거 청구를 건물 관리단은 물론, 구분소유자 개인도 할 수 있다고 판단하였습니다. 즉, 계약이 해제되었으므로 위탁관리회사는 전유부분은 물론 공용부분을 점유할 권한도 상실하였기 때문에 관리단은 공용부분 관리 권한을 근거로, 구분소유자는 집합건물법 제16조에 따른 보존행위를 근거로 퇴거 청구를 할 수 있다고 판단하면서 원고들의 청구를 인용하였습니다.
따라서 수익형호텔에서 위탁관리업체의 운영 미비로 위탁운영계약을 해제했음에도 업체가 건물을 점유하고 있다면, 관리단은 물론 구분소유자 개인도 공용부분에 대한 퇴거 청구를 할 수 있으니, 이 점을 적절히 활용하시기 바랍니다.
법원 판단
집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. 한편 집합건물의 소유자는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.
앞서 본 인정사실에 의하면, A 건설과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 A 건설이 피고의 차임연체를 이유로 약정해제권을 행사함에 따라 적법하게 해지되었으므로, 피고는 이 사건 호텔 구분소유자들에 대한 관계에서 이 사건 호텔을 무단으로 점유·사용하고 있다고 할 것이고, 한편 앞서 본 법리에 따라 원고 관리단은 그 법적 지위에서, 원고 B는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 공유자의 보존행위로서 각 이 사건 호텔 건물의 공용부분에 대하여 반환청구를 할 수 있으므로, 이러한 원고들의 청구에 따라 피고는 원고들에게 이 사건 호텔의 공용부분에 해당하는 별지 1. 목록 기재 건물 중 별지 2. 목록 기재 각 부분을 인도할 의무가 있다.
