.png){kind=small}
서울시 관리규약 준칙과 다르게 제정 또는 개정된 관리규약, 유효일까 무효일까?
- 주식회사 집회
- 3일 전
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회의 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.
집합건물을 효율적이고 잘 관리하기 위해서는 운영 및 관리의 기준이 되는 관리규약을 제정해야 합니다. 이러한 관리규약은 해당 건물의 큰 규칙이기 때문에 한 나라의 헌법이라고 생각하셔도 되는데요. 이러한 관리규약을 비법률가들이 제정하기에는 부담도 크고, 쉽지 않은 일인데요. 그래서 경기도와 서울시 같은 지방자치단체에서는 보다 관리규약을 수월하게 제정할 수 있도록 관리규약 준칙을 배포하고 있습니다. 그래서 상당히 많은 집합건물에서는 이러한 준칙을 그대로 관리규약으로 삼기도 합니다.
그렇다면 이러한 준칙과 다르게 정한 관리규약은 무효일까요? 이에 대해 법원은 관리규약 준칙은 관리규약을 제정·개정하는 데 도움을 주는 참고자료일 뿐이지, 관리규약 준칙 그 자체로 관리규약이라거나 어떠한 강행성이나 구속력을 가지는 것은 아니라고 판단하였습니다. 결국 관리규약 준칙과 다른 내용으로 관리규약을 제정 또는 개정하였다고 하더라도 해당 내용이 강행법규나 기타 사회질서에 반하는 내용이 아닌 이상 해당 규약은 유효합니다.
법원 판단
개정된 관리규약 제57조가 주택법및 서울시 관리규약 준칙 등 상위법령에 위배된다는 주장에 관하여 보건대, 서울시 관리규약 준칙은 주택법 제44조,주택법 시행령 제57조에 근거하여 서울특별시장이 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 표준 관리규약으로 제정된 것으로서, 이는 공동주택의 입주자등이 이를 참조하여 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐이고, 원고의 주장과 같이 강행규정 또는 일반적 구속력을 가지는 법규라고 볼 만한 아무런 근거가 없다. 따라서 개정된 관리규약 제57조가 서울시 관리규약 준칙과 다르다는 사정만으로 위 개정 조항이 상위법령에 위배된다거나 거기에 어떠한 하자가 있다고 할 수 없다.
또한 개정된 관리규약 제57조가 관계법령에서 정한 임대료 제한 취지를 잠탈하였다는 주장에 관하여 보건대, 위 기초사실에 의하면, 서울시 관리규약 준칙 제57조 제6항은 ‘입주자대표회의에서 중요계약내용을 의결할 경우, 임대차계약기간은 3~5년으로 하고 임대료(임대보증금이 있는 경우에는, 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이율에 따라 임대보증금을 임대료로 전환한 금액을 포함한다)는 보육료 수입의 100분의 5 범위 이내로 정한다. 이 경우 보육료 수입은 보육정원으로 산정한다.’라고 규정하고 있으나, 개정된 관리규약 제57조 제3항은 ‘입주자대표회의가 어린이집을 지방자치단체 외의 자와 임대차계약(갱신계약을 포함한다)을 체결할 경우 임대료는 입찰가격으로, 재계약일 경우 어린이집의 장과 협의한 가격으로 한다.’라고 규정하여 그 임대료의 액수의 제한을 두고 있지 않는 것은 맞다.
그러나 ① 공동주택의 관리규약은 공동주택의 관리 또는 사용에 필요한 사항을 규정함으로써 입주자등의 보호와 주거생활의 질서유지 등을 목적으로 하는 것이므로 가급적 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하고, 따라서 원칙적으로 관리규약이 입주자등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 그 유효성을 인정하여야 하는 점, ② 개정된 관리규약 제57조 제3항과 같이 어린이집의 임대료 액수를 제한하지 않을 경우 보육의 수준이 떨어지는 등 어린이집의 공공적 특성이 훼손될 우려가 있을 수 있으나, 한편으로 이 사건 관리규약 제57조 제4항에서 어린이집 임대차 계약의 중요 내용(임대료 포함)에 대하여 전체 입주자등이 아닌 어린이집 이용 입주자 등의 과반수 서면 동의를 얻도록 강제함으로써 그에 대한 보완대책을 마련하여 두고 있는 점, ③ 앞서 살펴 본 바와 같이 서울시 관리규약 준칙은 그 자체로 구속력이 있다고 할 수 없고, 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호도 위 준칙에 ‘어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하는 비율에 관한 사항’을 포함하도록 규정하고 있을 뿐 임대료 액수의 제한에 관한 사항을 포함하도록 규정하고 있지는 않은 점 등에 비추어 볼 때, 개정된 관리규약 제57조 제3항이 관계법령에서 정한 임대료 제한 취지를 침해하는 것이라고 볼 근거가 없다.
