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분양계약서에 '건축주를 관리인으로 선임하는 데 동의한다'는 문구가 있다면, 관리단집회를 갈음하는 서면결의로 볼 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 5월 6일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 진행까지 원스톱으로 해결해 드리는 주식회사 집회입니다.
집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립되는 단체이지만, 관리단집회에서 관리인이 선출되어야 관리업체와의 계약과 같은 대외적 활동을 할 수 있습니다. 문제는, 신축 건물의 경우, 관리단의 존재를 모르는 경우가 많아서 관리단집회를 개최하기 어렵고, 그로 인해 관리인 선출 역시 쉽지 않습니다. 그래서 종종 시행사나 건축주가 최초로 입주하는 세대들에게 관리규약을 배포하면서 '건축주를 관리인으로 선임한다'는 내용의 동의서를 받는 경우가 있습니다. 이렇게 하면 별도의 관리단집회를 개최하지 않고도 관리인을 선임하여 보다 수월하게 관리단 업무를 볼 수 있다는 장점이 있는데요. 반면 입주 직후에 정신 없는 상황에서 건축주 등이 관리인으로서 적합한지 알아보지 못한 채 동의하게 된다는 단점이 있는데요. 과연 이렇게 관리인으로 선임하는 게 적법할까요?
집합건물법에 따라 관리인을 선임하거나 어떠한 안건을 의결하기 위해서는 원칙적으로 관리단집회를 개최해서 의결정족수를 충족해야 합니다. 하지만 관리단집회 개최가 어려운 경우도 있는데요. 이런 경우를 대비하여 집합건물법에서는 전체 구분소유자의 5분의 4 이상의 서면동의로 관리단집회 결의를 대체할 수 있다고 규정하고 있습니다.
다시 질문으로 돌아와서, 법원에서는 구분소유자 5분의 4 이상이 건축주를 관리인으로 선임한다는 서류에 동의하였다면 해당 건축주가 집합건물법상 관리인으로 적법하게 선임되었다고 판단하였습니다. 물론 제대로 알아보지 못하고 동의한다고 표시한 세대로서는 다소 억울할 수도 있지만, 관리단집회를 갈음하는 서면결의에 해당하므로 당연한 결과입니다.
법원 판단
집합건물법 제23조 제1항은 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이뤄져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 한편, 집합건물법 제41조 제1항은 "관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회 결의가 있는 것으로 본다."고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것이다.
원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 피고와 나머지 선정자들을 포함한 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 ‘입점일 이후에는 건축주인 소외인 외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외인 외 3인은 소외인을 이 사건 집합건물의 관리자로 하는 데 서면 합의한 사실, 이에 따라 소외인은 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물을 관리하다가, 관리업무의 효율을 위하여 2003. 3. 31.경 원고 회사를 설립하고 그 이후부터는 원고 회사에게 이 사건 집합건물의 관리업무를 맡기고 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 집합건물과 같이 건축주 겸 분양자가 건물을 완공하여 일단 자기의 소유로 등기를 마친 후 구분점포를 분양하는 경우에는 분양에 소요되는 기간 등 통상의 분양 실정에 비추어 분양 및 입주가 상당한 정도에 이를 때까지 건축주가 관리인의 역할을 수행하는 것은 집합건물의 관리를 위한 하나의 방법으로서 어느 정도 합리성을 가진다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여, 미분양된 전유부분의 구분소유자들을 포함한 이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 소외인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 위 서면합의로써 소외인을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 소외인으로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위탁받은 원고 회사는 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 집합건물의 건축주와 수분양자들은 그 개별적 분양계약을 통하여, 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같이 관리단집회의 결의에 갈음하는 서면결의에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
