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법원 허가 없이 열린 관리단집회, 관리인 해임 결의는 유효할까?
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관리인을 바꾸려면 관리단집회를 열어야 하는데, 정작 해임 대상인 관리인이 집회 소집을 거부하는 경우가 적지 않습니다.
그래서 관리규약에 '관리인이 소집하지 않으면 관리위원회가 소집할 수 있다'는 조항을 두는 경우가 많죠.
집합건물법은 이런 경우 법원의 허가를 받아 소집하도록 정하고 있는데요. 그렇다면 법원 허가 없이 규약에 따라 연 관리단집회에서 관리인을 해임했다면, 그 결의는 무효일까요? 최근 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 법 규정 : 관리인 해임 집회, 관리인이 소집을 거부하면 법원 허가를 받아 소집해요.
집합건물법은 구분소유자들이 관리인에게 관리단집회 소집을 청구했는데도 관리인이 1주일 안에 소집 절차를 밟지 않으면, 소집을 청구한 구분소유자가 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있도록 정하고 있습니다(제33조 제3항).
다만 실무에서는 관리규약에 관리인이 소집하지 않을 경우 관리위원회가 소집할 수 있다는 조항을 두는 경우가 많은데요. 이처럼 규약에 따라 법원 허가 없이 소집한 관리단집회의 결의가 유효한지가 자주 문제됩니다.
2. 사안과 법원의 판단 : '최초 5년간 관리' 조항에도 관리위탁계약은 관리단에 효력 없음
이번 사건은 세종시의 한 상가에서 벌어졌습니다. 관리위원회는 관리위원 전원 찬성으로 관리인 해임을 의결하고 관리인에게 관리단집회 소집을 청구했지만, 관리인이 응하지 않자 관리규약에 따라 법원 허가 없이 관리단집회를 소집했는데요.
열린 관리단집회에서 관리인 해임과 신임 관리인 선임 안건이 가결되자, 해임된 관리인은 해임사유가 없고 법원 허가 없이 소집되었으며 위임장 수집 과정에도 하자가 있다며 결의무효확인을 구했습니다.
수원지방법원 2024가합114** 판결 [임시관리단집회결의무효확인등]
집합건물법에, 구분소유자의 5분의 1이상이 관리인에게 관리단집회의 소집을 청구하였으나 관리인이 위 소집 청구일로부터 1주일 내에 관리단집회 소집통지 절차를 밟지 아니한 경우 소집을 청구한 구분소유자가 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있다고만 규정되어 있어(집합건물법 제33조 제3항), 위와 같이 규약으로 정하는 바에 따라 법원의 허가를 받지 아니하고 관리위원회가 관리단집회를 소집할 수 있는지 문제된다.
그러나 위 집합건물법 규정이 임시 관리단집회의 개최를 위해 법원의 허가 절차를 거치게 한 것은 소수 구분소유자들이 자신들의 이익을 위해 무리하게 임시 관리단집회의 소집을 요구하는 것을 방지하고 관리단집회 결의의 효력에 대한 다툼을 방지하기 위한 것으로 위 규정의 목적이나 취지상 구분소유자들의 의결에 의하여 제·개정된 규약이 정하는 바에 따라 임시 관리단집회를 개최하는 경우 그 해당 집회 결의의 효력을 부정하는 취지의 강행규정이라고 보기는 어려운 바 (중략) 이 사건 관리단집회의 소집절차가 위 집합건물법 제33조 제3항과 달리 법원의 허가 없이 이루어졌다는 점만으로 이 사건 결의를 무효라고 보기 어렵다.
법원은 이 사건 해임은 관리인을 관리단집회 결의로 해임하도록 한 집합건물법 제24조 제3항과 관리규약에 따른 것이어서, 해임사유를 전제로 한 제24조 제5항의 해임과는 다르다고 보았습니다.
또한 법원 허가 규정은 소수 구분소유자의 무리한 소집을 막기 위한 것일 뿐, 규약에 따라 열린 집회 결의의 효력을 부정하는 강행규정은 아니라는 것인데요.
나아가 의사록상 과반수 찬성으로 가결되었고 원고가 문제 삼은 표를 모두 반대로 계산하더라도 과반수 요건을 충족한다며, 결의를 무효로 볼 중대하고 명백한 하자가 없다고 원고의 청구를 기각했습니다.
3. 실무적 시사점 : 관리인 해임을 추진한다면 이렇게 준비하세요!
TIP
📖 규약상 소집 근거부터 확인하세요. 관리인이 소집하지 않을 때 관리위원회 등이 소집할 수 있다는 조항이 있는지 먼저 살펴야 합니다.
📖 소집 청구부터 의사록 작성까지 기록으로 남기세요. 정족수 등 절차적 요건은 의사록 기재로 판단되므로 각 단계를 빠짐없이 남겨 두어야 합니다.
📖 결의를 다투는 쪽이라면 법원 허가가 없었다는 점만으로는 부족합니다. 규약의 효력, 의사록의 신빙성, 정족수에 미치는 영향까지 구체적으로 증명해야 합니다.
이처럼 관리규약에 소집 근거가 있다면, 법원 허가 없이 소집된 관리단집회라는 사정만으로 관리인 해임 결의가 무효가 되지는 않습니다.
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