무자격 관리인과 체결한 위탁관리계약의 효력과 관리단의 책임

안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 법무법인(유)로고스 권형필 변호사 팀과의 협업을 통해 향후 법률 분쟁 대응까지, 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.

집합건물에서 관리인은 관리단집회 결의를 통해 선임 또는 해임됩니다. 이러한 절차를 거치지 않았다면 아무리 그 명칭이 '관리인'이라거나 관리단 대표 등 이와 유사한 명칭을 가지고 있다고 하더라도 적법한 관리인으로 인정할 수 없는데요. 문제는, 집합건물 분쟁 현장에서는 이러한 관리단집회 결의 없이 스스로 관리인을 자처하는 자가 위탁관리업체와 결탁하여 장기 관리계약을 체결하거나 재계약을 맺어버리는 일이 종종 발생합니다.

이후 적법한 관리단이 구성되어 이에 대해 문제를 제기하면, 관리업체는 '우리는 고유번호증이나 대표자 명의를 믿고 계약했을 뿐이니 선의의 피해자'라며 민법상 표현대리 성립을 이유로 계약이 유효하다고 맞서곤 합니다.

과연 무자격인 관리인과 맺은 위탁관리계약의 효력에 대해 관리업체의 표현대리 주장이 법원에서 받아들여질까요?

1. 적법한 대표권 없는 자와 체결한 계약은 '원칙적 무효'입니다.

법인이든 비법인사단인 관리단이든, 대표자가 적법한 선임 절차(관리단집회 결의 등)를 거쳐 적법한 권한을 취득해야만 그 대표자가 체결한 계약이 유효합니다.

관리인으로 선임된 사실이 없음에도 관리인을 자처하여 체결한 관리계약은 권한 없는 자의 무효 행위이므로, 사후에 관리단이 이를 추인하지 않는 한 관리단에 아무런 효력이 없습니다.

2. 관리업체는 일반 업체보다 더 높은 주의의무를 집니다.

관리업체 측은 민법상 표현대리(상대방에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있음)을 주장하기도 합니다.

그러나 법원은 일반 공사업체나 소모품 납품업체와는 달리, 건물 관리 전반을 총괄하는 위탁관리업체는 상대방이 적법한 관리단 대표자인지를 확인할 고도의 주의의무가 있다고 봅니다.

3. 법원의 판단 : 확인을 소홀히 한 관리업체에 표현대리 불인정

실제로 고등법원은 관리업체가 관리단을 상대로 낸 소송에서 관리단의 손을 들어주었습니다.

서울고등법원 2016. 9. 7. 선고 2016나20171** 판결 [약정금]

A는 피고를 대표하는 관리인으로 선임된 사실이 없음에도 관리인임을 자처하며 원고와 이 사건 관리계약을 체결하였고, 달리 피고가 이를 추인하였음을 인정할 만한 증거는 없으므로, 이 사건 관리계약의 효력은 피고에게 미치지 아니한다고 할 것이다. … 더구나 이 사건 관리계약이 체결된 경위 등에 비추어 원고가 선의라거나 A에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기도 어렵다.

결국 관리업체와 계약을 체결한 A가 관리인으로 선임된 사실이 전혀 없고, 관리업체로서도 A의 적법한 선임을 제대로 확인하지 않은 채 계약을 체결한 이상, 그에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유(선의·무과실)가 인정되지 않는다"며 관리업체의 표현대리 주장을 배척하고 관리계약을 무효로 판단했습니다.

4. 부당한 관리계약 분쟁, 올바른 대응법은?

참칭 관리인과 관리업체가 결탁하여 맺은 부당한 위탁관리계약은 결코 관리단의 발목을 잡을 수 없습니다. 관리업체가 내세우는 표현대리 논리는 철저한 사실관계 입증을 통해 법적으로 충분히 깨뜨릴 수 있습니다.

· 적법한 관리단집회 개최 : 정당한 절차를 통해 새로운 관리인을 적법하게 선임합니다.

· 대표권 흠결 입증 : 종전 계약 체결 당시 집회 결의의 부존재, 위임장 미비, 관리업체의 확인 해태를 주장, 입증합니다.

· 관리권 인도 및 업무방해금지 청구 : 계약 무효에 따른 관리업무 인수인계 및 방해금지가처분을 신청합니다.

구분	주요 법적 쟁점	법원의 판단 및 실무 기준
무자격 대표와 체결한 계약 효력	적법하게 선임되지 않은 참칭 관리인과 체결한 관리계약의 효력	❌ 원칙적 무효 (관리단에 계약의 효력이 미치지 않음)
관리업체의 주의의무 수준	관리업체가 대표자의 적법성을 확인할 법적 주의의무의 정도는?	💡 고도의 주의의무 부담 (건물 전반을 관리하는 관리업체의 특성을 고려)
표현대리 인정 여부	"대표인줄 믿었다"는 관리업체의 표현대리 주장 인정 여부	❌ 불인정 (적법한 선임 확인을 소홀히 했다면 표현대리 인정 불가)
실무적 대응 전략	참칭 관리인 - 관리업체 간 부당 계약 체결 시 관리단의 대응책	적법한 관리단집회로 정당한 관리인을 선임한 후, 대표권 흠결 및 관리업체의 주의의무 위반을 입증하여 계약 무효화 및 관리권 회수

집합건물 관리권 정상화는 초기 단계부터 대표권의 적법성과 계약 체결 경위를 치밀하게 파악하여 법적 흠결을 공략하는 것이 승패를 가릅니다. 가짜 관리인과 부당한 관리업체로 고통받고 계시다면, 풍부한 실무 경험을 보유한 전문가의 조력을 받아 안전하게 관리권을 되찾으시기 바랍니다.

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