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관리업무 인수인계 거부하는 시행사 지정 관리업체, 법적으로 쫓아낼 수 있을까
- 주식회사 집회
- 11분 전
- 2분 분량
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 현장 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협력을 통해 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
신축 상가나 오피스텔 등 집합건물이 완공된 직후에는 구분소유자들이 서로를 잘 모르고 입주율도 낮아 정식 관리단이 활동하기 어려운 경우가 많습니다. 이에 따라 집합건물법 제9조의3에서는 입주 초기 한시적으로 시행사(분양자)가 관리업무를 수행할 수 있도록 허용하고 있습니다.
문제는 일부 시행사들이 이를 악용해서 미분양 상가의 관리비를 다른 구분소유자들에게 전가하거나, 방만하게 건물 관리를 하는 경우가 있다는 점입니다. 이 경우, 높은 확률로 구분소유자들이 관리인을 선임하거나 실질적으로 관리단을 구성하려는 시도를 방해하기도 하는데요.
참다 못한 구분소유자들이 어렵게 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하고, 기존에 관리업무를 담당하던 시행사나 그와 계약한 관리업체에 계약 해지를 통보해도, 상대 측에서는 아직 계약 기간이 남아 있다는 등의 이유로 자신이 정당한 관리권한을 가진다고 주장하며 버티기도 합니다. 과연 이러한 시행사 또는 관리업체의 주장이 타당할까요?
1. 시행사 및 그와 계약한 관리업체의 권한은 '한시적'일 뿐입니다.
법원은 집합건물법상 분양자(시행사)의 관리 권한은 어디까지나 입주 초기 관리 공백을 막기 위한 한시적 권한임을 명확히 짚었습니다.
따라서 구분소유자들이 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하고 자치 관리를 개시하였다면, 시행사 및 그와 계약한 관리업체의 관리권한은 즉시 소멸합니다.
2. '관리규약 제정'이나 '인수인계' 없이도 관리단의 관리 개시는 인정됩니다.
시행사나 그와 계약한 관리업체에서 가장 많이 주장하는 핑계는 '관리규약이 제정되지 않았다'라거나 '인수인계가 이뤄지지 않아 실질적인 관리업무가 개시되지 못했다'라는 것입니다. 하지만 법원은 이러한 주장을 모두 배척했습니다.
· 관리규약이 없어도 : 집합건물법 자체에 관리단의 관리권한이 명시되어 있고, 이에 따라 관리비 징수 등 관리권한을 행사할 수 있으므로 관리업무 개시에는 문제가 없습니다.
· 인수인계가 없어도 : 시행사나 관리업체가 인수인계의 거부 내지 인수인계가 이뤄지지 않았다는 이유로 관리단의 관리업무 개시를 인정하지 않는다면, 시행사의 부당한 관리 상태가 무한정 길어지는 불합리가 발생하기 때문입니다.
3. '관리단집회 + 관리인 선임'이면 충분합니다.
결국 법원은 구분소유자들이 관리단집회를 열어 관리인을 선임하고 실질적으로 관리단이 자치관리를 개시했다면 그 자체로 관리단은 관리업무를 수행할 수 있다고 판단했습니다.
이에 따라 시행사와 시행사가 지정한 관리업체가 관리단을 상대로 업무방해금지 가처분을 신청한 사안에 대해서, 법원은 "시행사 측의 한시적 관리권한이 소멸했다"는 이유로 기각하였습니다.
4. 신축 건물의 관리권한 분쟁, 올바른 대응법은?
신축 집합건물에서 시행사 지정 관리업체의 폭리를 막고 정당한 관리권을 되찾아오기 위해서는, 한시적 관리권한만을 가지고 있는 분양자나 관리업체의 억지 주장에 휘둘리지 말고 법적 요건을 갖춘 관리단집회를 신속, 정확하게 개최해서 관리인을 선임해야 합니다.
정확한 의결정족수 확보와 적법한 관리인 선임 절차를 거친다면, 관리단이 자치관리를 개시함으로써 관리권한을 획득하고 건물 관리의 정상화를 이뤄낼 수 있습니다. 집합건물 초기 관리권한 분쟁으로 어려움ㅇ르 겪고 계시다면, 이에 대한 풍부한 해결 경험과 노하우를 가지고 있는 전문가인 주식회사 집회의 밀착 조력을 받아보시기 바랍니다.
주요 법적 쟁점 | 법원의 판단 및 실무 기준 | |
분양자 관리권의 성격 | 분양자(시행사) 및 그와 계약한 관리업체의 관리권한 | 입주 초기 관리업무 공백을 방지하기 위한 한시적, 임시적 권한에 불과함 |
관리 개시 인정 기준 | 관리단의 자치 관리가 개시되었다고 보는 법적 시점 | 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임한 시점 |
분양자 측 억지 주장 |
| ❌ 모두 배척
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실무적 대응 전략 | 시행사 지정 업체를 적법하게 교체하는 방법 | 억지 인수인계 거부에 대응하여 적법한 관리단집회 및 관리인 선임 절차를 신속히 완료할 것 |
