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구분소유자의 공용부분 보존행위, 이런 경우에는 허용되지 않습니다!
- 주식회사 집회
- 9월 30일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결 해결사! 권형필 변호사와 함께하는 주식회사 집회입니다.
아파트나 오피스텔, 연립주택과 같은 집합건물은 각 소유자가 소유하고 있는 전유부분과, 다른 소유자들과 공유하는 공용부분으로 구성됩니다. 하나의 건물 안에 여러 명의 구분소유자가 존재하기 때문에 서로의 이해관계가 충돌하기도 하는데요.
아래에서 살펴볼 사례에서는 공용부분에 가스 정압기 시설이 설치되어 있었습니다. 정압기는 도시가스를 가정에서 사용할 수 있도록 변환해주는 장치로, 해당 아파트는 물론, 주변 지역에 있어서도 필수시설인데요. 문제는 일부 구분소유자가 이에 대해 소유권에 기한 방해배제권을 행사하면서 철거를 청구했습니다.
하지만 이 사건 정압기는 생활에 필수적인 시설이고, 대부분의 구분소유자들에게 이익이 되는 시설입니다. 이에 대해 법원은 소유권에 기한 방해배제청구를 할 수 있는 대상이 아니라고 판단했습니다. 나아가 이 사건과 같이 다른 공유자들의 이익에 어긋나는 측면이 있는 권리행사는 구분소유자가 단독으로 할 수 없고 관리단집회 결의를 거쳐야 한다고도 판단했습니다.
법원 판단
공유물의 보존행위는 공유물의 멸실ㆍ훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적, 법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다)은 집합건물의 존립에 필수적인 공용부분과 대지의 원활하고 적정한 유지ㆍ관리, 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 구분소유자 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 민법상 공유에 대한 여러 특별규정을 두고 있다. 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 대지 등의 관리를 목적으로 하는 집합건물의 관리단이 당연 설립된다(제23조). 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 관리행위를 할 관리인을 선임해야 하고(제24조), 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위 등은 관리인의 권한과 의무에 속한다(제25조 제1항). 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 되고(제5조 제1항), 구분소유자가 그러한 행위를 한 경우 관리인은 그 행위의 정지 등을 청구할 수 있고 이를 위한 소송 제기는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다(제43조 제1항, 제2항). 따라서 집합건물의 공용부분과 대지의 관리 업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 이를 대표하는 관리인에게 있다. 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 “다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.”라고 정하고 있고, 같은 법 제19조는 구분소유자가 공유하는 건물의 대지 및 공용부분 외의 부속시설에 관하여 제16조를 준용하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 한 것이다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있는 경우에는 각 구분소유자가 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다.
원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
(1) 원고는 총 176세대로 구성된 이 사건 아파트의 구분소유자로서 아파트 대지를 그 대지권지분에 따라 공유하고 있다.
(2) 주식회사 S 도시가스는 1996. 7.경 이 사건 아파트의 시행사로부터 무상의 사용승낙을 얻어 아파트 대지 중 12㎡ 지상에 이 사건 정압기시설을 설치하였고, 피고는 2000. 8.경 S 도시가스를 인수하여 그 무렵부터 이 사건 아파트에 도시가스를 공급하고 있다. 이 사건 정압기시설은 고압의 도시가스를 저압의 가정용으로 변환하는 시설로서, 이 사건 아파트와 인근 지역에 도시가스를 공급하기 위한 필수적인 시설이다.
(3) 원고는 이 사건 정압기시설의 철거와 부지 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하면서 이 사건 아파트 관리단의 결의는 거치지 않았다.
위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 정압기시설은 이 사건 아파트 구분소유자들이 도시가스를 공급받기 위한 필수적인 시설이므로 이를 철거할 경우 이 사건 아파트의 도시가스 공급에 지장을 줄 수 있고, 도시가스의 공급 없이는 원만한 주거생활이 어려운 점을 고려하면, 원고가 구하는 이 사건 정압기시설의 철거와 부지의 인도 청구는 이 사건 아파트의 다른 구분소유자들의 이익에 반할 수 있다. 또한 S 도시가스는 이 사건 아파트 건축 시 시행사의 사용승낙을 받아 적법하게 이 사건 정압기시설을 설치하였고 그 후 현재까지 이 사건 정압기시설이 이 사건 아파트의 대지에 존재해 왔으므로, 그 철거를 구하는 것은 이 사건 아파트 대지의 현상을 유지하기 위한 행위라고 보기도 어렵다.
그렇다면 이 사건 청구는 공유물의 보존행위로 볼 수 없고, 이 사건 아파트 대지의 관리를 위한 행위로서 집합건물법 제16조 제1항에 따라 이 사건 아파트 관리단의 결의를 거쳐야 하는데, 원고가 그러한 결의를 거치지 않았으므로 원고의 이 사건 청구는 허용될 수 없다.
