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구분소유자 일부가 주주인 주식회사가 집합건물법상 관리단이 될 수 있을까?
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
여러분 혹시 집합건물법상 관리인과 건물 관리업체가 어떻게 다른지 알고 계시나요? 사실 평범한 일상을 살고 있는 분들이라면 '뭐 비슷한 거 아닌가?'라고 생각하실 수도 있는데요. 이 둘은 전혀 다릅니다.
집합건물법상 관리인은 관리단집회 결의에 의해서만 선임되고, 해임될 수 있습니다. 나아가 관리단집회에서 선임된 관리인은 관리단 대표로서의 권한을 행사할 수 있고, 이에 따라 관리비 징수나 관리업체 선정 및 계약 체결 등의 업무를 수행하게 됩니다. 반면 건물 관리업체는 단순히 건물 관리업무를 수행하는 용역업체일 뿐이므로 관리단에 대해서 어떠한 권한을 행사할 수 없습니다. 그런데도 간혹 관리업체가 마치 관리인처럼 행세하는 경우가 있어서 문제가 됩니다.
아래에서 소개할 사건에서는 한 주식회사가 건물 관리업무를 담당하고 있었습니다. 하지만 그 건물의 일부 구분소유자들만 주식회사의 주주로 등기되어 있었는데요. 과연 구분소유자 일부가 주주인 주식회사를 집합건물법상 관리단이라거나 관리인으로 볼 수 있을까요?
결국 법원은 해당 주식회사는 단지 상법상 회사일 뿐, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된 관리단도 아니고, 관리인은 더더욱 아니라면서 결국 그 주식회사가 했던 행위를 관리단이 승계할 의무가 없다고 판단했습니다.
법원 판단
주식회사와 피고는 집합건물인 D프라자 상가 건물의 관리단으로서 동일성격을 가지고 있으므로 주식회사가 상가 관리단으로서 가지고 있는 모든 채권채무는 피고에게 포괄승계되었으므로, 이 사건 승계집행문이 부여되어야 한다는 원고의 주장에 대하여, 집합건물법 제23조 제1항에서 정한 관리단은 건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 성립하는 것이지만, 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 것인데, 원고가 제출한 모든 증거들에 의하여도 주식회사가 이 사건 상가의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립된 단체라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없을 뿐만 아니라, 오히려 위에서 인정한 사실에 의하면, 주식회사는 구분소유자 등 8명 만이 주주가 되어 설립된 상법상의 회사에 불과하고, 비록 주식회사가 이 사건 상가의 운영을 위하여 설립되었고, 또 실제 운영하였다고 하더라도 같은 법률에서 정한 관리단에 해당한다고 할 수는 없으므로, 주식회사가 이 사건 상가의 관리단임을 전제로 하는 원고의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하여, 원고의 위 주장을 배척하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인정한 위 사실관계는 모두 정당한 것으로 수긍이 가고, 사실관계가 그러하다면 주식회사는 이 사건 상가의 구분소유자 중 일부가 출자하여 설립한 상법상의 회사에 불과하다 할 것이지, 이를 들어 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물법상 소정의 관리단으로 볼 여지는 없다 할 것이므로, 피고가 이 사건 판결상의 채무 자체를 포함하여 이 사건 상가의 관리단인 주식회사의 권리의무를 포괄적으로 승계하였다고는 볼 여지 역시 없다 할 것이고, 따라서 앞에서 본 법리에 비추어 볼 때 주식회사에 대한 이 사건 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 피고에게 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없다 할 것이므로, 원심이 위 주장을 근거로 하여 이 사건 승계집행문 부여를 구하는 원고의 청구를 기각한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 사실오인이나 심리미진 및 집합건물법의 관리단에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
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