관리단이 아닌 위탁관리업체가 제기한 관리비 청구 소송, 임의적 소송 신탁으로 각하?

판례 해설

안녕하세요, 관리단집회의 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.

아파트나 집합건물에서는 입주자대표회의 또는 관리단이 자치관리를 하는 경우도 있지만, 대부분의 경우에는 위탁관리계약을 체결한 관리업체를 통해 관리합니다. 이 경우, 관리업체는 관리비 징수를 포함해서 건물 관리 업무를 수행하는데요. 그렇다면 위탁관리업체가 관리비를 미납하는 소유자를 상대로 관리비 청구 소송까지 제기할 수 있을까요?

민사집행법 제87조에서는 '법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송 대리인이 될 수 없다'라고 규정하고 있습니다. 이에 따라 관리업체는 관리단 대신 관리비 청구 소송을 할 수 있는 권한이 없고, 만약 소송을 제기했다면 이는 임의적 소송신탁이 되어 각하됩니다.

하지만 관리단으로부터 관리비 징수 권한을 부여받은 관리업체가 스스로 소송을 제기하는 경우가 상당히 많았는데요. 이에 대법원은 이러한 소송이 임의적 소송 신탁에 해당한다고 판단하면서도, 관리단이 관리업체에게 관리업무를 위임하는 배경과 거래 현실을 고려하여 관리비 청구 소송에 있어서 위탁관리업체의 당사자 적격을 인정했습니다.

따라서 위탁관리업체로서는 관리비 징수와 더불어 체납 관리비 또한 관리하여 해당 채권이 3년의 단기소멸시효가 완성되기 전에 소 제기를 포함한 시효 중단 조치를 해야 합니다.

법원 판단

집합건물의 관리단이 관리비의 부과, 징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다. 그러나 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위하여 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임하여 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 관리방식이 일반적인 거래 현실이며, 관리비의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이다. 또한 집합건물의 일종인 일정 규모 이상의 공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다[구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조 제2항, 제5항, 제45조 제1항].

이러한 점 등을 고려해 보면 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다.

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